Страница 15

1 год
 изменение стоимости за год 302 1000 698 V1 - = - = . .
 доход ФВ 302 I of
1 = .
2 год
 изменение стоимости за год 332 698 366 V2 - = - = . .
 доход ФВ 332 I of
2 = .
3 год
 изменение стоимости за год 366 366 0 V3 - = - = . .
 доход ФВ 366 I of
3 = .
Из анализа полученных результатов следует вывод: при оценке актива методом ка-
питализации доходов необходимо всегда предусматривать снижение доходов от здания,
для компенсации которых собственник, откладывая часть дохода в фонд возмещения,
аккумулирует в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первона-
чальных инвестиций. При этом используемая оценщиком модель износа актива должна
быть полностью согласована с моделью его возмещения.
Как было показано выше, откладывая часть дохода в фонд возмещения, собственник
аккумулирует в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первоначаль-
ных инвестиций, т.е. возврат капитала с этой точки зрения можно определить как про-
цесс возмещения истощаемой части актива за счет части дохода.
Рис. 2.16. Стоимость

0 0

0 1 2 3 4
Номер года

В теории оценки недвижимости известны три метода возврата (возмещения) капита-
ла [53]: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Они отличаются использованием
разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется [53] приме-
нять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга - для
истощаемых активов, а метод Хоскольда - для высокоприбыльных активов. С экономи-
ческой точки зрения такая трактовка методов возврата капитала и рекомендации по их
применению является не совсем корректной. Связано это в первую очередь с тем, что
объект недвижимости, имеющий в своем составе улучшения, по определению является
истощаемым активом и, следовательно, не может генерировать постоянные потоки дохо-
дов. Использование разных методов возврата капитала можно объяснить в первую оче-
редь разными схемами износа улучшений. Рассмотрим подробнее содержание этих мето-
дов с учетом рассмотренной выше концепции износа и его возмещения.
2.4. МЕТОДЫ ВОЗВРАТА КАПИТАЛА
Анализ методов возврата капитала начнем с метода Инвуда. Полное название метода
Инвуда - метод возврата капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения
со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции). В соответствии с
названием, для этого метода характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения
по ставке процента, равной норме отдачи на собственный капитал.
Диаграммы денежных потоков, соответствующие возврату капитала по методу Ин-
вуда, были представлены на Рис. 2.14 и Рис. 2.15. Из анализа Рис. 2.14 следует, что для
этого метода улучшения генерируют снижающийся во времени поток дохода: 1-й год -
100 у.е., 2-й год - 70 у.е. и 3-й год - 37 у.е. Как было показано выше, снижение потока
дохода объясняется тем, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости его улуч-
шения, являющиеся источником дохода, изнашиваются и физически и морально (теряют
доходные свойства). Однако, откладывая часть дохода, который генерирует объект не-
движимости, в фонд возмещения, собственник компенсирует эти потери полностью (см.
Рис. 2.17).
Рис. 2.17. Диаграмма денежных потоков
0 0
366-302=63
332-302=30
-20

1 2 3
ный поток, у. е.

Фонд возмещения с ненулевой ставкой процента можно рассматривать как дополни-
тельный источник дохода собственника.
Совокупный доход собственника формируется из двух составляющих: из дохода, ко-
торый генерирует объект недвижимости (земля и улучшения), и дохода фонда возмеще-
ния:
. ) i 1 ( ) i , n ( SFF V Y V Y ) i , 1 q , n ( bal V I ) 1 q (
p p B q L q a B q
- + . . + . + . - . =
(2.34)
Если Yq=ia=ip=Y=const, что соответствует модели Инвуда, (2.34) сводится к следую-
щему выражению:
const Y V )] Y , n ( SFF Y [ V I L B q = . + + . = .
(2.35)
Это значит, что при формировании фонда возмещения по ставке процента, равной
ставке дохода на капитал имеет место равновеликий (постоянный) поток совокупного
дохода. Именно это имеют в виду, когда говорят о том, что метод Инвуда используется
для оценки активов, генерирующих постоянный по величине поток доходов.
Рассмотрим динамику прироста денежных средств на счете ФВ по годам (см. Рис.
2.18):
FV1=302,
FV2=302(1+0,1)+302=634,
FV3=302(1+0,1)2+302(1+0,1)+302=1000.
Таким образом, к концу периода владения активом на счете ФВ образуется сумма,
равная стоимости истощаемой части первоначальных инвестиций.
В методе Ринга возврат капитала происходит ежегодно равными долями, сумма ко-
торых равна величине изнашиваемой части первоначальных инвестиций.
Рис. 2.18. Диаграмма аккумулирования
взносов

1 2 3
Номер года
Денежный поток, у. е.

Размер ежегодного взноса для возврата капитала, изымаемого из общего дохода, ко-
торый генерирует актив, равен
) i , n ( SFF V I p B
of1
B = .
Аккумулирование взносов по “нулевой” (бесконечно малой) ставке процента эквива-
лентно возврату капитала ежегодно равными долями, каждая из которых равна сумме
капитала, деленной на количество периодов.
Действительно,
n

1 ) i 1 (
i lim ) i , n ( SFF lim n
P
P
0 i P 0 i P P
=
- +
=
> >
.
Следовательно, можно записать, что ежегодный взнос на возмещение капитала по