Страница 8
внимания к влиянию экологических факторов на стоимость недви
жимости в тех случаях, когда власти (федеральные, региональные
или муниципальные) одновременно являются собственником ос
новной части недвижимого имущества, например, земли в Москве
или вновь строящихся квартир.
В качестве примера, показывающего связь между решениями
властей, основанных на учете экологического фактора, и повышени
ем доходов от недвижимости можно привести ситуацию с увеличе
нием стоимости земли после создания парка в одном из районов
Сан Франциско, являющимся крупным деловым и торговым цент
ром на тихоокеанском побережье Соединенных Штатов Америки.
Парк был разбит в прибрежной зоне на месте бывшей воен
но морской базы. Для того, чтобы довольно узкой полоске земли на
берегу океана придать вид естественного для этого места ландшафта,
было проведено благоустройство территории «наоборот»: был снят
асфальт, демонтирована автозаправочная станция, восстановлена ес
тественная растительность, разбиты небольшие лагуны. Все работы
по приведению территории в состояние близкое к естественному
стоили около 34 млн долларов. Что это дало городу? Если не упоми
нать о таких вещах, как получение еще одного места отдыха для жи
телей со всеми вытекающими отсюда социальными и экономически
ми эффектами, то это затратное, на первый взгляд, мероприятие
обеспечило возможность увеличения доходов местного бюджета
практически на сумму произведенных затрат, причем ежегодно. Про
изошло это следующим образом. Стоимость земли и жилых домов в
этом районе после создания парка резко возросла и достигла почти
20 30 млн долларов за гектар. Это, в свою очередь, привело к увели
чению налогооблагаемой базы при определении налога на недвижи
мость — в США такой налог устанавливается в процентах от рыноч
ной стоимости недвижимого имущества. Расчеты показывают, что
при действующей ставке налога 1,2% объем потенциальных налого
вых поступлений в местный бюджет с территории непосредственно
примыкающей к парку общей площадью 150 гектар должен соста
вить не менее 45 млн долларов ежегодно:
150 га ? $ 25 000 000 ? 0,012 = $45 000 000.
Для иллюстрации реальной экономической значимости экологи
ческого фактора в сфере управления недвижимостью в нашей стране
можно рассмотреть пример с противоположным эффектом сниже
ния стоимости недвижимости и значительных финансовых потерь
собственника. В качестве собственника выступает Москва. Недви
жимостью является коммерческое жилье, которое строится за счет
бюджета города Москвы и реализуется по рыночным ценам.
Так, рыночная стоимость квартир в Москве колеблется в среднем
от 600 до 1500 долларов США за квадратный метр. В районах с худ
шей экологической ситуацией на юго востоке города рыночная сто
имость нового типового жилья в среднем равна 600 700 долларов
США за квадратный метр. В западных и юго западных районах горо
да с лучшей экологической обстановкой и на таком же расстоянии от
центра данная величина составляет уже около 800 900 долларов за
квадратный метр.
Соответственно, разница, обусловленная представлениями поку
пателей о состоянии окружающей среды, составляет около 200 дол
ларов за квадратный метр. При ежегодном вводе в эксплуатацию
около 1000 тыс. м2 коммерческого жилья, продаваемого Правитель
ством Москвы в юго восточных районах города только прямые еже
годные потери городского бюджета можно оценить, как минимум, в
200 млн долларов США (1000 ? $200 = $200 000), что по объему в
2 раза превышает все земельные платежи (аренда и земельный налог
в 2001 г. составили около 100 млн долларов США), собираемых с ог
ромным напряжением. Таким образом, невнимание городских влас
тей, выступающих в лице собственника городской недвижимости
приводит к снижению ее эффективного использования и оборачива
ется финансовыми потерями равнозначными по своей величине де
сятой части столичного бюджета.
20.4. Учет экологического фактора в современных западных ме=
тодиках и стандартах оценки
В международной практике и теории оценки стоимости уделяется
большое внимание вопросам влияния на недвижимость и финансо
вое состояние оцениваемого объекта факторов окружающей среды.
Они выделяются в самостоятельную группу факторов, формирую
щих рыночную стоимость наряду с социальными, экономическими,
и факторами государственного регулирования. Считается, что дан
ные факторы являются такими же существенными как и перечислен
800 900 $/м2
600 700 $/м2
Москва
ные и в совокупности с ними определяют стоимость любой недви
жимости.
Из за жестких природоохранных норм, установленных в законо
дательствах западных стран и возможного вследствие этого привле
чения к серьезной финансовой ответственности за загрязнение уча
стка покупатели, продавцы и кредитные учреждения стали прово
дить оценку экологического состояния участка или объекта до
заключения сделки. Экологические проблемы также стали оказывать
существенное влияние на использование объекта недвижимости в
качестве залогового обеспечения. Кредиторы могут не предоставить
кредит, если объект имеет экологические проблемы, из за боязни
возникновения больших расходов по устранению загрязнения или