Страница 6

приятий и экологически непривлекательных объектов, меньший
объем выбросов вредных веществ в атмосферу от стационарных ис
точников загрязнения) и юговосточных (большое количество про
мышленных предприятий, включая нефтеперерабатывающий завод,
промышленные зоны, бывшие поля фильтрации с захороненными
иловыми токсичными осадками, неблагоприятная роза ветров, не
большое количество зелени), относимых к экологически неблагопо
лучным административным районам. В то же время, действие эколо
гического фактора на локальном уровне может привести к сниже
нию стоимости квартиры в престижном западном районе на
значительную величину. Например, цена 1 квадратного метра типо
вой квартиры находящееся в непосредственной близости к ТЭЦ,
расположенной в районе станции метро Кунцево на 400 долларов
США меньше 1 квадратного метра такой же квартиры, но располо
женной вне зоны видимости электростанциии в этом же районе
Москвы. Другим примером действия такого фактора, как красивый
вид является разница в ценах на гостиничные номера. Так, сто
имость номера гостиницы, окна, которого выходят на Кремль может
быть на несколько сотен долларов США дороже такого же номера,
но с видом во внутренний дворик. Определяя стоимость такой не
движимости оценщик должен учитывать это обстоятельство при рас
чете потенциального дохода.
Качественные параметры самих объектов недвижимости, оказы
вающие влияние на состояние внутренней среды в помещении и на
соседних участках земли, также могут приводить к снижению стои
мости объектов недвижимости в результате содержания в строитель
ных материалах вредных и опасных для здоровья людей веществ. На
пример, содержание фенола как в самих строительных материалах,
так и в покрытиях, или радиоактивное заражение может привести к
тому, что сделает помещение полностью непригодным для жилья или
нахождения в нем людей. Присутствие радона тоже может неблагоп

риятно отразится на цене жилья, если покупатель будет своевремен
но информирован об этой проблеме.
Строительные материалы считаются пригодными для использо
вания по санитарногигиеническим и экологическим соображени
ям, если они соответствуют стандартам, утвержденным государст
венным стандартам (ГОСТам) или техническим условиям, утверж
денным соответствующим ведомством. В настоящее время такую
функцию выполняет Госстандарт России.
Качественные экологические характеристики
земельного участка
К качественным параметрам объекта недвижимости относятся и
важнейшие экологические характеристики земельного участка, а
именно его загрязнение химическими веществами, захламление,
степень деградированности (нарушенности) почвенного покрова,
наличие погребенных почв и грунтов, загрязненных опасными и
токсическими веществами, выходы радона.
Загрязнение почв химическими веществами, а также радиацион
ное заражение земли может приводить не просто к снижению и поте
ре стоимости земельного участка, а к возникновению ее отрицатель
ной величины. В этом случае формируется отрицательная стоимость,
вызываемая необходимостью вложения значительных средств для
приведения загрязненного участка в состояние пригодное для ис
пользования и безопасное для нахождения на нем жилых или дело
вых объектов. Примером таких земель являются земельные участки,
занятые радиоактивными отстойниками, содержащие в себе закры
тые или погребенные свалки и полигоны промышленных и бытовых
отходов. В городах, где в свое время не был налажен контроль за раз
мещением отходов, обнаружение захороненных свалок, содержащих
радиоактивные или опасные для здоровья отходы, может привести к
резкому удорожанию строительства, делающим невыгодным осу
ществление проекта или привести к снижению стоимости построен
ных объектов после завершения их строительства.
Природные факторы
Действие природных факторов также проявляется в повышение
или в снижении стоимости объектов недвижимости и имуществен
ных прав, связанных с ними. Но в отличие от экологических факто
ров не всегда природные факторы, приводящее к повышению стои
мости недвижимости можно считать положительными. К таким фак
торам относятся природные явления, приводящие к удорожанию

стоимости строительства. Типичным примером такого удорожания
является увеличение стоимости строительных работ в горных райо
нах изза перепада высот и неровного рельефа, в сейсмоопасных
районах изза необходимости применения особых технологий стро
ительства, в районах с вечной мерзлотой по аналогичным причинам.
Стоимость строительства в северных условиях обычно дороже, чем в
южных районах. Природных явлений, влияющих на стоимость стро
ительных работ довольно много. Они хорошо поддаются учету при
калькулировании затрат по нормативам и расценкам, применяемым
в строительстве и отражаемым в различных коэффициентах повыше
ния сметной стоимости работ.
Также как и экологические факторы, природные факторы прояв
ляются на региональном и локальном уровне.
К природным факторам, оказывающим влияние на региональном
уровне можно отнести благоприятные климатические условия, на
пример продолжительное лето, плодородные земли, здоровый кли
мат, наличие привлекательных рекреационных объектов, например