Страница 10

риваемое или соседствующее имущество, и влияет на его стоимость.
Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует
на объекте оценки или на соседнем участке земли или, что использо
вались или используются помещения, которые загрязнены, то это
может снизить отчетную стоимость»
В отчете также предлагается уточнять, что оценка стоимости иму
щества проводилась при допущении отсутствия загрязнений, и что
оценщик не проводил изучение использования в прошлом или в на
стоящем имущества или соседней земли, для того чтобы установить,

есть ли какоето загрязнение рассматриваемого имущества от этих
использований или площадок, и, что стоимость определяется в пред
положении, что таких загрязнений не существует. Если в дальней
шем будет установлено, что загрязнение существует на рассматри
ваемом объекте или на соседней земле, или, что помещения исполь
зовались или используются так, что это связано с загрязнением, это
может снизить отчетную стоимость».
Для случаев обнаружения негативного влияния экологических
факторов в европейский стандартах разработана специальная проце
дура, закрепленная соответствующим методическим руководством.
В Методическом руководстве 1, являющимся составной частью
ЕСО 2000, указывается, что экологические проблемы могут оказы
вать сильное воздействие на цены на рынке недвижимого имущества
в связи с тем, что рынки стали более чувствительными к экономиче
скому воздействию факторов, относящихся к окружающей среде,
включая воздействие связанных с загрязнением обязательств.
К факторам окружающей среды, влияющим на стоимость недви
жимого имущества или имеющим прямое отношение к оценке ЕСО
2000 относят:
1. Загрязнение окружающей среды, являющееся следствием есте
ственных или искусственных (созданных человеком) процессов;
2. Химические загрязнители на земле, выщелачивание соседних
участков земли, загрязнение земельных участков и почв, в том числе
являющееся результатом нынешних или прошлых процессов;
3. Физические (особые виды) воздействия на окружающую среду;
4. Технологии очистки и производства, конструкции зданий;
5. Опасные материалы в здании.
Американская практика оценки
В США процедура экологической оценки участка и экологиче
ская оценка объекта является составным элементом процедуры
оценки стоимости недвижимости. Считается, что в большинстве
случаев экологическая оценка необходима для заключения сделок с
недвижимостью. Она проводится экологическими консультантами,
имеющими образование в области широкого круга экологических
вопросов. Специализированные исследования проводят поэтапно.
На первом этапе уделяют внимание признакам потенциального зара
жения; на втором этапе проводят проверки с целью определения
присутствия предполагаемых загрязнителей. На третьем этапе дела
ют описание объема загрязнения. Экологический консультант может

дать рекомендацию в отношении необходимых мероприятий для
проведения очистки и оценки стоимости восстановительных работ.
Первый этап чаще всего имеет отношение к сделкам с недвижи
мостью. Обычно он включает посещение участка, изучение аэрофо
тоснимков, исследование регистрационных записей местных, реги
ональных и федеральных экологических агентств, а также изучение
соответствующих законодательных актов и выявление природоох
ранных требований. В ходе посещения участка эксперт делает опрос
жителей оцениваемого объекта и их соседей, а также проводит ос
мотр на предмет выявления признаков загрязнения, таких, напри
мер, как пятна на грунте, дефолиация, ядовитые запахи, выемки
почвы, неровный тротуар, а также присутствие мусора.
Если на первом этапе экологическая оценка выявила признаки
загрязнения, а также прошлые и настоящие нарушения экологиче
ских норм, то в рамках процедуры оценки стоимости переходят ко
второму этапу экологической оценки. Как правило, второй этап
включает взятие образцов почвы, чтобы установить загрязнение поч
вы и загрязнение грунтовых вод. На третьем этапе эксперт обычно
составляет план восстановительных работ, включая график работ и
смету расходов для проведения экологических очистных работ.
В нашей стране существует подобная процедура экологической
оценки предприятий. Она носит название экологического аудита.
Но так же, как и оценка стоимости, находится в стадии своего ста
новления.
20.5. Методы учета экологического фактора при определении
рыночной стоимости объекта недвижимости
При оценке рыночной стоимости недвижимости экологический
фактор учитывается:
! при анализе наиболее эффективного использования;
! при установлении перечня прав и ограничений, влияющих на
рыночную стоимость недвижимого имущества, и возможнос
тей в использовании недвижимого имущества;
! при установлении собственно рыночной стоимости недвижи
мости;
! при оказании консультаций в принятии решений по недвижи
мости и выработке рекомендаций, связанных с различными ас
пектами использования недвижимого имущества, при осу
ществлении инвестиций, а также при проведении макро и

микроэкономического анализа, планирования развития терри
торий и осуществления налогообложения.
В зависимости от целей измерения учета экологических факторов
на стоимость недвижимости нужно выбирать конкретные техноло