Страница 5
мажной промышленности превысил прибыль от реализации продук
ции почти в 84 раза, а стоимость основных фондов — в 2,7 раза.
Факторы, непосредственно влияющие
на стоимость недвижимости
Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимос
ти, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на
положительные факторы, то есть, такие параметры окружающей че
ловека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости,
и отрицательные факторы, то есть, качественные и количественные
параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости.
Негативные экологические факторы
К негативным экологическим факторам относятся все последст
вия и проявления негативного воздействия на окружающую природ
ную среду. В основном это химическое загрязнение воды, воздуха,
земли, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, уничтожение
зеленых насаждений.
К особым видам такого негативного воздействия, относится за
грязнение диоксинами, пестицидами, радиоактивное, шумовое,
электромагнитное, вибрационное и тепловое загрязнение. К нега
тивным экологическим факторам также относится расположение
непривлекательных в эстетическом и опасным в экологическом от
ношении промышленных, торговых, коммунально складских объек
тов, например, заводов, ТЭЦ, свалок, рынков, скотомогильников,
кладбищ (в том числе бывших), крупных магистралей, полей фильт
рации, полигонов утилизации радиоактивных отходов и т.д.
Перечень таких экологических факторов может быть довольно
большим, и в каждом конкретном случае оценщику необходимо оп
ределить, что же именно влияет на стоимость конкретного объекта
недвижимости. Действие одного и того же экологического фактора
может быть совершенно различно по отношению к разным типам
недвижимости. То, что снижает стоимость жилых домов, может не
оказывать никакого влияния на стоимость офисных или промыш
ленных зданий. Обычно при анализе рынка учитывают те из эколо
гических факторов, которые оказывают наиболее сильное влияние
на стоимость недвижимости. К ним относятся такие параметры ок
ружающей природной среды как хорошее или плохое состояние воз
духа, качество питьевой воды, наличие или отсутствие зеленых мас
сивов, шума, наличие или отсутствие непривлекательных объектов.
Очень часто три из перечисленных выше факторов — качество возду
ха, наличие зелени и отсутствие промышленных объектов, формиру
ют мнение людей о хорошем или плохом качестве окружающей сре
ды и создают предпосылки для повышения престижности данных
районов и, соответственно, роста цен на недвижимость. В этом слу
чае при оценке недвижимости учитывается уже не столько экологи
ческий фактор, сколько наше представление о нем, созданное тем
или иным способом и не всегда являющееся действительным отра
жением фактического положения. В этом случае экологический
фактор может быть заменен фактором местоположения оцениваемо
го объекта недвижимости.
Положительные экологические факторы
К положительным экологическим факторам относятся наличие
красивого вида или ландшафта, расположение вблизи с привлека
тельными рекреационными (то есть, пригодными для отдыха) объек
тами, включая парки, скверы, водоемы, Сохранение на какой либо
территории лесов, озер и рек, мест обитания редких биологических
видов, чистого воздуха, чистой почвы, а также отсутствие промыш
ленных предприятий приводит к росту цен на недвижимость. По
оценке американской национальной ассоциации изготовителей жи
лых домов, только красивый вид на водную поверхность увеличивает
стоимость дома примерно на 28%.
Действие экологических факторов может проявляться либо на ло
кальном, либо на региональном уровне. Локальный уровень предпо
лагает повышение стоимости квартир или отдельных домов на конк
ретной улице или в конкретном доме, в зависимости от расположе
ния по отношению к тому или иному источнику экологического
влияния. Например, стоимость квартиры будет зависеть от того, есть
ли при доме двор с деревьями, в тихом ли месте он находится и выхо
дят окна на шумную магистраль или не выходят.
На региональном уровне действие перечисленных экологических
факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или
квартир в определенном районе, занимающем значительную терри
торию по отношению к единичному домовладению или микрорайо
ну. Типичным примером такого регионального повышения цен в ре
зультате суммарного эффекта складывающихся представлений об
экологической чистоте отдельных районов является значительное
отличие цен на земельные участки, дачи и коттеджи, расположенные
в западных частях Подмосковья и, в частности в Одинцовском и Руз
ском районах, от цен, складывающихся в других районах на таком же
удалении от Москвы.
Примером воздействия экологического фактора на повышение
цен в городских условиях является конъюнктура цен на квартиры,
складывающаяся в западных и юго восточных районах столицы.
Разница в ценах на новое жилье, находящееся примерно в одинако
вых условиях по отношению к центру или транспорту составляет в
среднем около 200 долларов США за квадратный метр в западных,
считающихся экологически чистыми (господствующий западный
перенос ветров, незначительное количество промышленных пред