Страница 13
градостроительства, чем для оценки рыночной стоимости конкрет
ных объектов.
Поэтому учет влияния экологических и природных факторов на
стоимость оцениваемого объекта методами сравнительного подхода
осуществляется традиционными методами количественного или ка
чественного анализа через внесение корректировок на местоположе
ние оцениваемого объекта. Оба метода можно использовать по от
дельности или вместе. Поправки можно вносить как в абсолютном
выражении (денежной сумме), так и в процентном отношении.
Например, чтобы оценить стоимость квартиры, выраженную в
удельных единицах, были подобраны три аналога.
Первый аналог — квартира в типовом доме с теми же исходными
характеристиками, что и оцениваемый объект имеет стоимость
$1000/м2, расположена в районе, считающимся более экологически
чистым, чем район расположения оцениваемого объекта, рядом рас
положен парк, окна квартиры так же как и у оцениваемой выходят на
проезжую магистраль.
Второй аналог имеет стоимость $800/м2, расположен в том же
районе, что и оцениваемый объект, рядом расположен парк, окна
квартиры выходят на проезжую магистраль.
Третий объект имеет стоимость $600 дол/м2, расположен в райо
не, считающимся более худшим для проживания по экологическим
соображениям, чем район расположения оцениваемого объект, зеле
ни в районе очень мало, но дом находится во дворе и отгорожен от
шумной проезжей магистрали другим домом.
Из выполненных ранее исследований, например методами рег
рессионно корреляционного анализа, установлено, что отсутствие
зелени в районе снижает стоимость квартир на 10%, выход окон на
проезжую магистраль — также на 10%.
Стоимость типового жилья в районе расположения оцениваемой
квартиры на $200/м2 меньше, чем в районе расположения аналога 1 и
на $200/м2 больше, чем в районе расположения аналога 3.
Используя эти данные, вносим корректировки.
Цену объекта аналога 1 вначале уменьшаем на $200/м2, а затем
уменьшаем на 10% от полученной величины.
Скорректированная цена аналога 1 = $1000/м2 — $200/м2– $800/м2?
? 0,1 = $720/м2.
Цену объекта аналога 2 уменьшаем только на 10% от его стои
мости.
Скорректированная цена аналога 2 = $800/м2 — $800/м2 ? 0,1 =
= $720/м2.
Цену объекта аналога 3 вначале увеличиваем на $200/м2, а затем
уменьшаем на 10% от полученной величины
Скорректированная цена аналога 3 = $600/м2 + $200/м2 = $800/м2–
–$800/м2 ? 0,1 = $720/м2.
Полученные данные сводим в таблицу:
Описанная выше процедура учета влияния экологического фак
тора на стоимость недвижимости достаточно условна. Это связано с
тем, что часто экологические факторы проявляются вместе и выде
Экологический фактор
Оцениваемый
объект
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Цена продажи 1 м2, $ 1000 800 600
Экологическая обстановка Лучше Аналог. Хуже
Корректировка – 200 0 + 200
800 800 800
Наличие зелени в районе Нет Есть Есть Нет
Корректировка – 10% – 10% 0
720 720 800
Окна выходят/не выходят
на шумную улицу
Да Да Да Нет
Корректировка 0 0 –10%
Скорректированная цена 720 720 720
лить их отдельно в самостоятельные элементы не всегда представля
ется возможным. Кроме того, имеющаяся информация не всегда до
стоверна. Поэтому обычно показатели качества окружающей среды,
измеряемые количественно, редко используются практикующими
оценщиками в целях оценки коммерческой недвижимости в силу
проблематичности и труднодоступности получения исходных пара
метров для расчета этих показателей. Общий экологический фон от
ражается в ценах на недвижимость, расположенную в разных райо
нах и может быть учтен через такой элемент сравнения как местопо
ложение оцениваемого объекта.
Учет влияния экологического фактора на стоимость недвижимос
ти с использованием количественных показателей качества окружаю
щей среды или выявленных зависимостей между ними и стоимостью
объектов недвижимости в основном используется для принятия уп
равленческих решений, касающихся либо вопросов установления
платежей, либо вопросов оценки и компенсации ущерба.
20.6. Методы учета экологического фактора в принятии реше=
ний, связанных с управлением недвижимостью
К методам учета экологических факторов в управлении недвижи
мостью относится расчет и установление земельных платежей отра
жающих экономическую ценность природных благ, продуцируемых
соответствующими землями.
В качестве иллюстрации учета экологического фактора в приня
тии решений, связанных с управлением недвижимостью; приведем
пример повышения ставок арендной платы за землю, на величину,
обусловленную влиянием зеленных насаждений на стоимость земли.
Механизм заключался в повышении ставок арендной платы на вели
чину прироста рыночной стоимости, обусловленную наличием зеле
ных насаждений.
При дифференциации ставок арендной платы за землю на озеле
ненных территориях исходили из следующих предположений:
1. Наличие зеленых насаждений повышает стоимость земельных
участков.
2. Данное повышение должно быть отражено в ставках арендной
платы за земельные участки, расположенные на территориях, занятых
зелеными насаждениями (парками, лесопарками), пропорционально
их вкладу в рыночную стоимость земли, и часть арендной платы, со
ответствующая этому повышению должна использоваться на цели