Страница 11
гии и процедуры расчета.
Затратный подход
При использовании затратного подхода определяется объем за
трат, связанных с ликвидацией негативных последствий, снижением
отрицательного воздействия. Это могут быть затраты на переоснаще
ние предприятий и приобретение новых технологий или очистного
оборудования, работы по очистке и рекультивации территории, уда
ление опасных веществ, меры предотвращения их дальнейшего рас
пространения в окружающей среде, мониторинг и оценку происшед
ших и возможных утечек, а также меры минимизации ущерба для на
селении. Сюда могут быть включены такие меры, как удаление,
нейтрализация и очистка опасных веществ, предотвращение распро
странения токсичных, ядовитых и радиоактивных веществ с исполь
зованием специальных строительных сооружений, замена повреж
денных контейнеров, сбор утечек и стоков, обработка или сжигание
на месте т.д.
В расчетах по определению восстановительной и воспроизводст
венной стоимости объекта недвижимости учитывается удорожание
работ, обусловленное теми или иными природными факторами.
Доходный подход
При использовании методов доходного подхода, связанных с дис
контированием денежных потоков, расчетом чистой приведенной
стоимости в состав издержек, формирующих отрицательные денеж
ные потоки включаются обязательные экологические платежи за за
грязнение, компенсационные и страховые выплаты в связи с исполь
зованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий
(например, оплата вырубки деревьев в городах и проведение компен
сационного озеленения, выплаты компенсаций местному населению
за причиненный ущерб, платежи в возмещение потерь лесного хо
зяйства и сельскохозяйственного производства, при освоении терри
тории и т.д.), а также все долговые обязательства по экологическим
платежам, налогам и судебным решениям.
Сравнительный подход
При использовании методов сравнительного подхода экологиче
ские факторы рассматриваются как элементы сравнения, а их воз
действие на стоимость определяется посредством внесения коррек
тировок в цены объектов аналогов. Количество элементов сравне
ния, связанных с окружающей средой может быть достаточно
большим, а их выбор определяться наличием достоверной и доступ
ной информации.
В качестве элементов сравнения можно использовать количест
венные и качественные характеристики выбранных элементов срав
нения. К количественным показателям относятся, измеряемые ха
рактеристики природной среды.
К качественным показателям относятся экологические и природ
ные характеристики, связанные с местоположением. Такие характе
ристики могут быть выражены в описательной или словесной форме.
Иногда качественные показатели могут быть преобразованы в коли
чественные путем их ранжирования и присвоения численных значе
ний, например весовых коэффициентов или баллов.
Примером таких качественных характеристик могут быть харак
теристики, связанные с топографией участка, наличием красивого
вида близостью парка, гидрологическими особенностями террито
рии. Характеристика экологической обстановки как благоприятная,
неблагоприятная, относительно благоприятная и т.д.
Например, надо оценить земельный участок со строениями,
расположенный в балке и имеющий неровный рельеф. В качестве
сопоставимых объектов выбраны два участка, расположенные на
той же улице, что и оцениваемый участок, цены продаж которых
известны. Участки имеют сходные характеристики по ряду физиче
ских элементов сравнения — одинаковые постройки, одинаковая
площадь участка. Первый участок также, как и оцениваемый рас
положен в балке с большими уклонами, а второй участок располо
жен на ровной месте. Цена первого участка составляет 60 000 руб.,
второго — 80 000 руб. Для того, чтобы определить стоимость оцени
ваемого участка находится величина поправки на уклон рельефа к
цене второго участка.
Она составляет 60000 руб. / 80000 руб. = 0,75 ? 100% = 75%. То
есть, стоимость участка с большим уклоном составляет 75% от стои
мости ровного участка. Отсюда получаем, что стоимость оценивае
мого участка составляет 80 000 руб. ? (1 — 0,25) = 60000 руб.
Аналогично можно оценить величину влияния на рыночную сто
имость квартиры такого неблагоприятного экологического фактора
как нахождение рядом промышленного объекта, например ТЭЦ. Из
вестно, что дом, в которой находится квартира, расположен рядом с
ТЭЦ. Чтобы оценить эту квартиру, выбираются две квартиры с из
вестными ценами продаж и сходными характеристиками, располо
женные в том же районе, но одна из них находится не в непосредст
венной близости к ТЭЦ, а на некотором удалении, так что данный
объект не попадает в зону видимости. Квартира, расположенная вне
зоны видимости ТЭЦ имеет стоимость на $400/м2 больше, чем квар
тира, расположенная рядом. Тогда поправка на вид или местополо
жение относительно непривлекательного промышленного объекта
может быть рассчитана путем сравнения цен для сопоставимых квар
тир: $600 / $1000 = 0,60. Таким образом, можно сделать вывод о том,
что квартира вне видимости ТЭЦ стоит лишь 60% от цены квартир
вблизи ТЭЦ. Чтобы привести в соответствие стоимость сопостави
мой квартиры аналога, со стоимостью оцениваемой квартиры, нуж