Страница 4
од, количество солнечных дней, засушливые условия и т.д. К гидро
логическим условиям относят обеспеченность источниками питье
вого промышленного и сельскохозяйственного водоснабжения,
уровень стояния грунтовых вод, подтопление, продолжительность
паводкового периода и вероятность наводнений. К гидрогеологиче
ским особенностям относят наличие подземных вод, их расположе
ние, запасы, возможность хозяйственного использования. К гор
но геологическим параметрам относят наличие таких явлений как
карст, оползни, повышенная сейсмичность, вечная мерзлота, лави
ноопасность, неровный рельеф, строительные качества грунтов и
подстилающих пород, гидрогеологические условия и ряд других осо
бенностей.
Помимо природных и антропогенных явлений и антропогенных
процессов непосредственно влияющих на стоимость недвижимости
требуется учитывать опосредованное влияние этих факторов на фор
мирование стоимости недвижимого имущества, проявляющееся в
установлении различного рода ограничений, требований и обреме
нений экологического характера, а также возможности возникнове
ния финансовой и материальной ответственности за причиненный
экологический вред и ущерб или дополнительных затрат по восста
новлению нарушенного качества среды, ликвидации загрязнений,
замене технологий и оборудования.
Можно выделить три класса факторов, которые следует учиты
вать при оценке стоимости:
1. Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижи
мости в настоящий момент времени или могущие изменить ее сто
имость после их обнаружения в будущем, если сейчас они не выяв
лены.
2. Ограничения в использовании недвижимого имущества.
3. Юридические обязательства, связанные либо с осуществлени
ем выплат, либо с проведением работ по ликвидации причиненного
ущерба.
Общепринятой классификации таких факторов не существует. В
практике оценки недвижимости также пока четкой и ясной класси
фикации экологических факторов до настоящего времени не сложи
лось. В международной практике принято более общее название
данных явлений как факторов окружающей среды.
Отчасти такое положение объясняется тем, что данное направле
ние только формируется и охватывает огромный спектр вопросов от
учета влияния на стоимость недвижимости и имущественных прав
на нее природоохранных норм и ограничений до учета воздействия
собственно экологических факторов на формирование стоимости и
выработки методов количественного измерения такого действия.
В России в настоящее время большее значение имеет первый
класс факторов, который учитывается либо через местоположение
объекта недвижимости (объект находится в экологически чистом
или экологически грязном районе), либо как самостоятельный эле
мент сравнения, требующий корректировки (например, наличие,
либо отсутствие рядом неблагоприятных объектов, и качество стро
ительных материалов).
Второй и третий класс факторов пока не оказывает серьезного
влияния на процессы формирования рыночной стоимости недвижи
мости в силу того, что экологические требования и ограничения не
так жестки, как в западных странах, а экономическая и юридическая
ответственность пока не представляет серьезной проблемы для ком
мерческой деятельности, так как причинение ущерба природе и лю
дям не связано с серьезными экономическими санкциями, насту
пающими в обязательном порядке. Однако зарубежные инвесторы
проявляют к этой стороне вопроса размещения инвестиций большой
интерес в силу следующих причин. Во первых, в западных странных
такие санкции, как это было показано выше весьма существенны и
инвесторы ожидают, что наше законодательство может установить
ответственность за ущерб, причиненный прошлыми собственника
ми. Во вторых, они ожидают, что приведение приобретенного не
движимого имущества в надлежащее состояние и ликвидация уже
существующих загрязнений, а также выполнение каких либо эколо
гических норм и ограничений может быть сопряжено с большими
затратами (санация территории, ликвидация захламления и т.д.).
Экологические требования и ограничения в наиболее жесткой
форме влияют в основном на вид разрешенного использования зем
ли и сооружений в городах и иных населенных пунктах, а также на
режим землепользования на особо охраняемых территориях.
Третий класс факторов пока связан только с выявлением долгов
по осуществлению экологических платежей и долгов по суммам,
присужденным в возмещение ущерба по факту его обнаружения. От
ветственность за причиненный в прошлом ущерб в нашем законода
тельстве отсутствует.
К экологическим платежам относятся платежи, которые про
мышленные предприятии должны платить за сбросы загрязняющих
вредных веществ в водные объекты, платежи за выбросы вредных ве
ществ в атмосферу и платежи за размещение вредных отходов. Из за
несовершенства применяемых методов установления ставок плате
жей данные финансовые обязательства могут быть весьма сущест
венными. Долги по экологическим платежам могут не только сни
зить инвестиционную привлекательность предприятия, но превра
титься в огромную проблему для предприятия и поставить его на
грань банкротства. Например, был случай, когда размер платежей за
загрязнение, начисленный одному из предприятий целлюлозно бу