Страница 12
но внести поправку в ее удельную стоимость в размере 60% .
Стоимость оцениваемой квартиры = $1000 /м2 ? 0,60 = $600/м2
.
К показателям, характеризующим экологическое состояние, ко
торые измеряются в количественных величинах, и доступны для по
лучения относятся:
! индекс загрязнения атмосферы (ИЗА);
! общий объем вредных веществ, поступающих в атмосферу от
источников загрязнения, расположений в оцениваемом районе;
! количество 5 ти кратных превышений предельно допустимых
концентраций (ПДК) загрязнения атмосферного воздуха по
основным загрязняющим веществам;
! концентрации загрязняющих вредных веществ в почве;
! риск заболеваемости, связанный с загрязнением окружающей
среды;
! уровень шума;
! обеспеченность зелеными насаждениями;
! радиационный фон;
! интегральные оценки качества окружающей среды или состоя
ния экологической обстановки, например суммарные показа
телями загрязнения (балльные или словесные оценки.
Однако использование перечисленных показателей не всегда воз
можно, так как связано с проведением специальных исследований и
получением расчетных значений для конкретного места расположе
ния оцениваемого объекта. В силу того, что комплексный монито
ринг состояния окружающей среды у нас в стране пока еще не нала
жен, получение исходной информации для расчета подобных индек
сов весьма проблематично.
Наиболее доступными в настоящее время показателями качества
окружающей среды являются интегральные оценки экологической
обстановки, выраженные в словесной форме и проранжированные
по определенной шкале. Единая методика для расчета таких показа
телей отсутствует, но они в целом отражают общее состояние эколо
гической обстановки. Обычно такую информацию предоставляют
специально уполномоченные органы и их службы или коммерческие
информационные фирмы, специализирующиеся на предоставлении
информации о состоянии окружающей среды.
В качестве примера использования таких интегральных показате
лей можно привести корректировку рыночных цен на квартиры в
Москве, проведенную исходя из имеющейся информации о состоя
нии окружающей среды в городе.
В Москве в настоящее время отсутствует детальный мониторинг
состоянии воздуха и иных сред, который бы позволил определить со
стояние природной среды в точных количественных параметрах
применительно к точечному объекту. В основном для характеристи
ки экологического состояния применяется интегральные оценки ка
чества окружающей среды, выраженные качественными параметра
ми. Данные оценки можно получить, используя экологическую кар
ту Москвы, составленную по данным наблюдений Московским
центром гидрометеорологической службы и опубликованную в Ин
тернете (см. рис. 21).
На карте дана интегральная оценка экологической обстановки,
соответствующая 4 х уровневой шкале: благоприятная, относитель
но благоприятная, неблагоприятная, крайне неблагоприятная.
Нам надо оценить стоимость 1 квадратного метра новой квартиры
в типовом доме, находящуюся в районе с оценкой качества экологи
ческой обстановки как относительно благоприятной, например рас
положенной в Северном округе Москвы.
Известно, что стоимость аналогичных квартир, расположенных
на таком же расстоянии от центра и от станций метро в Западном
районе, отнесенного к экологически благоприятным и Юго восточ
ном районе, отнесенного к крайне неблагоприятным составляет в
среднем $1200/м2 и $620 /м2. Исходя из информации, отраженной на
карте присваиваем выбранному элементу сравнения — интегральной
оценке экологической обстановки численные значения или баллы и
получаем следующую шкалу оценок:
! обстановка благоприятная — 4 балла;
! относительно благоприятная — 3 балла;
Рис. 21.
! неблагоприятная — 2 балла;
! крайне неблагоприятная — 1 балл.
Получаем, что для Северного округа экологическая обстановка
оценивается в 3 балла, для Западного округа — в 4 балла, а для
Юго Восточного — в 1 балл.
Далее находим величину корректировки стоимости квартир, вы
раженную в удельных единицах, при изменении оценки экологиче
ской обстановки на 1 балл (или цену 1 балла) Для этого соотносим
разницу в стоимости 1 квадратного метра сопоставимых квартир в
Западном округе и Юго Восточном округе на разницу в баллах оцен
ки экологической обстановки в этих районах.
Получаем, что:
1 балл = ($1200 — $620) / (4 – 1) = $580 / 3 = $199,3.
Эта величина может рассматриваться в качестве корректировки,
которую следует внести в цену продажи объектов–аналогов для по
лучения цены оцениваемой квартиры. Для определения скорректи
рованной цены уменьшаем стоимость 1 квадратного метра квартиры
в Западном округе на 1 балл $1200 – $193,3 = $1006,7 квадратного
метра. Таким образом, стоимость 1 квадратного метра оцениваемой
квартиры может быть определена в $1006,7 /м2.
Однако, как показывает практика, подобные методы для оценки
жилой недвижимости дают довольно грубые оценки, так как осно
вываются на не очень точной информации. Все перечисленные ко
личественные и интегральные показатели в настоящее время пред
ставляют больший интерес для анализа рынка недвижимости на мак
роэкономическом уровне, например, в целях принятия решений в
сфере налогообложения или планирования развития территории и