Best-Ocenki.ru

Ниже приведено описание сопоставимых объектов.
Аналог Чистый операционный доход Рыночная цена
1. 21 000 115 000
2. 24 000 120 000
3. 30 000 150 000

Объект А — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м2, рас
положенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный под
вал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется
шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом
был продан за три недели до даты оценки за $67 000 с предоставлени
ем кредита по ставке ниже рыночной, что обусловило цену на $5000
выше той, которая была бы при рыночных условиях.
Объект В — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м2, рас
положенный на участке площадью 1200 м2 с неотделанным подва
лом. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется
семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был
продан за один месяц до даты оценки за $75 000 с предоставлением
кредита по ставке ниже рыночной, что составило цену на $5000 выше
той, которая была бы при рыночных условиях.
Объект С — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м2, рас
положенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный под
вал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется
шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом
был продан за один год до даты оценки за $56 500 с предоставлением
кредита на рыночных условиях.
Объект D — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м2, рас
положенный на участке площадью 1200 м2, имеет отделанный под
вал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется
семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Он был
продан за год до даты оценки за $70 000 с предоставлением кредита
на рыночных условиях.
Объект Е — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м2, рас
положенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный под
вал; без гаража. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ван
ная и душевая комнаты. Он был продан за один год до даты оценки
за $53 200 с предоставлением кредита на рыночных условиях.
Данные таблицы 8.2 показывают, что сопоставимые объекты от
личаются от объекта оценки условиями кредитования, площадью до
ма и участка, а также наличием гаража и отделки подвала. Для опре
деления поправок на эти различия можно использовать анализ пар
данных.

Таблица 8.2
Таблица рыночных данных: оценка односемейного дома
Объект
оценки
Объект A Объект B Объект C Объект D Объект E
Цена продажи, $ — 67 000 75 000 56 500 70 000 53 200
1. Имущественные права Собствен
ность
Собствен
ность
Собствен
ность
Собствен
ность
Собствен
ность
Поправка на
имущественные права
0 0 0 0 0
Скорректированная цена, $ — 67 000 75 000 56 000 70 000 53 200
2. Условия кредитования
—
Нерыноч
ные
Нерыноч
ные
Рыночные Рыночные Рыночные
Поправка на условия
кредитования, $
— 5 000 5 000 0 0 0
Скорректированная цена, $ 62 000 70 000 56 500 70 000 53 200
3. Условия продажи — Типичные Типичные Типичные Типичные Типичные
Поправка на условия
продажи
— 0 0 0 0 0
Скорректированная цена, $ — 62 000 70 000 56 500 70 000 53 200
4. Расходы после покупки 0 0 0 0 0
Поправка на расходы 0 0 0 0 0
Скорректированная цена, $ — 62 000 70 000 56 500 70 000 53 200
5. Рыночные условия — –3 недели –1 месяц –1 год –1 год –1 год
Поправка на рыночные
условия, $
— 0 0 +5 650 +7 000 +5 320
Скорректированная цена, $ — 62 000 70 000 62 150 77 000 58 520
6. Местоположение — Схожее Схожее Схожее Схожее Схожее
Поправка на
местоположение
— 0 0 0 0 0
7. Площадь в м2 120 120 145 120 145 120
Поправка на площадь, $ — 0 8000 0 8000 0
8. Гараж нет 2авто 2авто 2авто 2авто нет
Поправка на гараж, $ — –3300 –3300 –3300 –3300 0
9. Отделанный подвал есть нет нет нет есть нет
Поправка на отделку
подвала, $
— +7000 +7000 +7000 0 +7000
Итого по 69 поправкам 3700 4300 3700 11 300 7000
Скорректированная цена, $ — 65 700 65 700 65 850 65 700 65 520
Для целей сверки:
Общая чистая поправка, $ 1300 9300 9350 4300 12 320
Общая чистая поправка как
% от цены продажи
1,9 12,4 16,5 6,1 23,2
Количество поправок 3 4 3 3 2
Общая валовая поправка, $ 15 300 23 300 15 950 18 300 12 320
Общая валовая поправка
как % цены продажи
22,8 31,0 28,2 26,1 23,2

Объяснение поправок
Для имущественных прав не требуется делать поправок, поскольку
на все объекты распространяется безусловное право собственности.
Поправку на условия финансирования можно в некоторых случаях
определить путем сравнения цены продажи сопоставимых объектов,
имеющих льготные условия кредитования, с объектами, имеющими
рыночные условия кредитования. Опросив покупателей и продавцов
сопоставимых объектов, оценщик рассчитал влияние льготного кре
дитования на каждую цену продажи посредством дисконтирования
льготы покупателя к текущей стоимости. Поправка на условия креди
тования основывалась на фактической цене, которую продавец полу
чил бы, чтобы компенсировать сумму, заплаченную им в пользу кре
дитора. Оценщик сделал вывод, что поправка на льготное кредитова
ние объектов А и В составляет 5000 долларов.
Объекты А и С различаются только по условиям кредитования и
рыночным условиям на момент продажи. После внесения поправки
на условия кредитования для объекта А рассчитывается поправка на