Страница 11
(см. табл. 8.4).
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Объект оценки
Цена продажи 32 000 30 000 45 000 40 000
Гараж Есть Есть Есть Нет Есть
Сад Есть Нет Есть Нет Нет
Площадь 150 150 200 200 250
C X1 ? ? Ц ? =
CT C C01 C02 … C0k c1 ? c2 ? … cn ? , , , , = = = = =
Таблица 8.4
Составим матрицу и вектор :
,
Матрица, обратная , будет иметь следующий вид:
На основании полученных данных можно рассчитать компонен
ты вектора по формуле (8.7):
.
Здесь C = 56 000 — есть искомая рыночная стоимость,
— вклад гаража в рыночную стоимость, —
вклад садового участка в стоимость и — вклад 1 м2 площа
ди в стоимость.
Решение данной задачи можно получить с использованием клас
сического метода парных продаж:
1. Вклад в стоимость единицы площади
Пара № 1 и № 3: 45 000 – 32 000 = 13 000 или за 1 м2 13 000/50 = 260
2. Вклад гаража
Пара № 2 скорректированная (30 000 + 13 000 = 43 000) и № 4: 43
000 – 40 000 = 3000
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Объект оценки
Цена продажи 32 000 30 000 45 000 40 000
Гараж 1 1 1 0 1
Сад 1 0 1 0 0
Площадь 150 150 200 200 250
X ? Ц
X ?
1 0 1 –100
1 0 0 –100
1 0 1 –50
1 –1 1 –100
= Ц
32 000
30 000
45 000
40 000
=
X ?
X 1 ? ?
–2 1 2 0
–1 1 1 –1
1 –1 0 0
–0,02 0 0,02 0
=
C
CT C 56 000; = c1 ? 3000; = c2 ? 2000; = c3 ? 260 = =
c1 ? 3000 = c2 ? 2000 =
c3 ? 260 =
3. Вклад сада
Пара № 1 и № 2: 32 000 – 30 000 = 2000.
Искомый результат может быть определен путем корректировки
цены первого аналога: 32 000 – 2000 + 260 ? 100 = 56 000.
Пример 2.
Требуется выполнить оценку рыночной стоимости земельного
участка со следующими характеристиками:
Для оценки были подобраны следующие аналоги:
Объект оценки Лот 25
Цена продажи
Размер лота 10 000 м2
Цена за кв. м
Дата продажи Сейчас
Местоположение Хорошая улица
Расположение в блоке Угловой лот
Продажа 1 Лот 36
Цена продажи $ 20 000
Размер лота 10 000 м2
Цена за кв. м $ 2.00
Дата продажи 2 месяца назад
Местоположение Хорошая улица
Расположение в блоке Угловой лот
Предыдущая продажа 12 месяцев назад продан за $19 000
Продажа 2 Лот 55
Цена продажи $ 22 500
Размер лота 10 000 м2
Цена за кв. м $ 2.25
Дата продажи 2 месяца назад
Местоположение Лучшая улица
Расположение в блоке Угловой лот
Из анализа аналогов следует, что лот 36 был продан дважды: 2 ме
сяца назад и 12 месяцев назад.
Исходя из этого, вторую продажу этого лота можно рассматривать
в качестве продажи 4.
Сведем все имеющиеся данные об аналогах в одну таблицу, запи
сав все ценообразующие характеристики в системе шкалы количест
венных измерений. При этом качественные характеристики предста
вим в виде баллов.
Из анализа таблицы следует, что в данном случае для оценки ры
ночной стоимости также может быть использован аппарат линейной
алгебры.
Продажа 3 Лот 60
Цена продажи $ 21 000
Размер лота 10 000 м2
Цена за кв. м $ 2.10
Дата продажи 2 месяца назад
Местоположение Лучшая улица
Расположение в блоке Внутренний лот
Продажа 4 Лот 36
Цена продажи $ 19 000
Размер лота 10 000 м2
Цена за кв. м $ 1.90
Дата продажи 12 месяцев назад
Местоположение Хорошая улица
Расположение в блоке Угловой лот
Объект Продажа 1 Продажа 2 Продажа 3 Продажа 4
Цена 2 2,25 2,1 1,9
Дата 0 2 2 2 12
Местопол. 0 0 1 1 0
Распол. 0 0 0 1 0
Для удобства дальнейших расчетов транспонируем таблицу
Вычислим элементы матрицы :
Обратная ей матрица будет иметь следующий вид:
Окончательное решение по оценке стоимости рассчитаем по
формуле (7): С = 2,02 $ за м2.
Пример 3.
Допустим, что требуется оценить бетонированную складскую
площадку вблизи Московского вокзала площадью 500 м2. Для оцен
ки было подобрано 7 аналогов. Все исходные данные для расчетов
сведены в таблицу:
Цена Дата Местоположение Расположение
Объект 0 0 0
Продажа 1 2 2 0 0
Продажа 2 2,25 2 1 0
Продажа 3 2,1 2 1 1
Продажа 4 1,9 12 0 0
1 –2 0 0
= 1 –2 1 0
1 –2 1 1
1 –12 0 0
1,20 0 0 –0,2
0,1 0 0 –0,1
–1 1 0 0
0 –1 1 0
№ Аналоги Место
Трансп.
доступность
Состояние Площадь
Цена
($/кв.м)
Объект Московский Удовл. Бетон 500 ?
1 Склад № 1 Московский Хорошая Бетон 1000 85
X ?
X ?
X 1 ? ?
Из анализа таблицы следует, что здесь имеет место ситуация с из
быточным количеством аналогов.
Представим исходные качественные данные в балльном виде:
2 Склад № 2 Витебский Хорошая Бетон 1000 80
3 Склад № 3 Московский Хорошая Бетон 500 90
4 Склад № 4 Витебский Плохая Бетон 1000 76
5 Склад № 5 Витебский Плохая
Охрана+
бетон+
навес
1000 84
6 Склад № 6 Витебский Удовл.
Охрана +
бетон
1000 81
7 Склад № 7 Витебский Плохая Грунт 1000 74
Аналоги Место
Трансп.
доступность
Состояние Площадь Цена ($/кв. м)
?х1i х2i х3i х4i yi
Склад № 1 1 1 3 1000 85
Склад № 2 2 1 3 1000 80
Склад № 3 1 1 3 500 90
Склад № 4 2 3 3 1000 76
Склад № 5 2 3 1 1000 84
Склад № 6 2 2 2 1000 81
Склад № 7 2 3 4 1000 74
Объект 1 2 3 500 ?
Рассчитаем элементы матрицы :
При использовании гипотезы о линейной зависимости результа
тивного признака от факторных необходимо найти коэффициенты
ао, а1, а2, а3, а4 модели следующего вида:
С = ао + а1 ? ?х1 + а2 ? ?х2 + а3 ? ?х3 + а4 ? ?х4.
Для решения этой задачи составляется следующая система ли
нейных уравнений:
;
;
;
;
Аналог
Место,
?х1i
Трансп.
доступность,
?х2i
Состояние,
?х3i
Площадь,
?х4i
Склад № 1 0 1 0 –500
Склад № 2 –1 1 0 –500
Склад № 3 0 1 0 0
Склад № 4 –1 –1 0 –500
Склад № 5 –1 –1 2 –500
Склад № 6 –1 0 1 –500