Страница 14
оценка выполнена с точностью на уровне ±5000 долларов США.
Если сопоставимые объекты лучше или хуже объекта оценки, то
определяется только нижний или верхний предел, при этом диапа
зон показателей стоимости для оцениваемого объекта не обозначает
ся. В данном случае единственный вывод, который может сделать
оценщик в отношении оцениваемого объекта, заключается в том,
что его стоимость выше наибольшего показателя (если все качест
венные факторы сопоставимых объектов хуже) или ниже наимень
шего показателя стоимости сопоставимых объектов (если все качест
венные факторы сопоставимых объектов лучше). Если имеющихся
данных недостаточно для получения показателя стоимости оцени
ваемого объекта, то следует использовать другие аналитические ин
струменты. Часто с этой задачей помогают справиться количествен
ные поправки. Пример совместного использования количественных
поправок и качественного анализа приводится далее в этой главе.
Пример на совместное использование методов количественного и
качественного анализа
На практике не всегда удается в полной мере воспользоваться ко
личественными методами анализа. Структура собранной информа
ции может быть такой, что сделать количественные поправки можно
будет не для всех элементов сравнения. В этом случае анализ можно
завершить, используя качественный метод анализа.
Когда оба метода используются совместно, их следует применять
последовательно для каждого элемента сравнения. Другими слова
ми, не следует делать количественную поправку на изменения ры
ночных условий для одних сопоставимых объектов и выполнять ка
чественный анализ рыночных условий для других. Количественные
поправки необходимо определять в первую очередь. Далее в отноше
нии скорректированной цены выполняют качественный анализ. Для
совместного использования количественного и качественного ана
лиза применяют методы анализа пар данных и относительного срав
нительного анализа.
Пример 4
Количественный анализ
Оцениваемый объект представляет собой здание склада, постро
енное 15 лет назад, общей площадью 2500 м2 и 250 м2 офисных поме
щений. Высота потолка составляет 5,5 м. Качество строительных ра
бот хорошее, а состояние здания среднее.
В анализе использовали пять сопоставимых продаж. Все объекты
являются складскими зданиями, расположенными в районе оцени
ваемого объекта.
Объект А был продан год назад по цене $622 000. Продавец пре
доставил льготное кредитование, в результате чего покупатель запла
тил на $63 000 больше по сравнению с оплатой наличными. Объект
имеет площадь 2800 м2, высоту потолка 5,5 м. Площадь офисных по
мещений составляет 225 м2. Объекту 14 лет. Качество строительных
работ хорошее, но на момент продажи зданию склада требовался ре
монт. Покупатель потратил $35 000 на улучшение состояния склада.
Объект В был продан шесть месяцев назад по цене $530 000 на
личными. Объект имеет площадь 2700 м2, высоту потолка 5,5 м. Пло
щадь офисных помещений составляет 220 м2. Объекту 13 лет. Качест
во строительных работ и состояние здания среднее.
Объект С представляет собой текущую сделку на сумму $495 000.
Покупатель принял действующий кредит на льготных условиях, в ре
зультате чего заплатил на $9000 больше, чем если бы он получил кре
дит на рыночных условиях. Склад имеет площадь 2200 м2
и высоту
потолка 4,9 м. Площадь офисных помещений составляет 300 м2.
Объекту 13 лет. Качество строительных работ хорошее, состояние
здания среднее. Склад сдается в аренду на долгосрочной основе по
ставкам ниже рыночных, поэтому его цена покупки была установле
на на $25 000 ниже рыночных цен.
Объект D был продан три месяца назад по цене $554 000. Объект
имеет площадь 2500 м2, высоту потолка 4,9 м. Площадь офисных по
мещений составляет 250 м2. Объекту 16 лет. Качество строительных
работ хорошее, состояние здания очень хорошее.
Объект Е представляет собой текущую сделку на сумму $626 000 с
оплатой наличными в пользу продавца. Склад имеет площадь 2600 м2
и высоту потолка 6,1 м. Объекту 16 лет. Площадь офисных помеще
ний составляет 210 м2. Качество строительных работ хорошее, со
стояние здания среднее. Склад сдается в аренду на долгосрочной ос
нове по ставкам выше рыночных. Цена покупки была установлена на
$80 000 выше рыночных цен.
Порядок определения количественных поправок представлен в
табл. 8.6.
Объекты С и Е были проданы с долгосрочной арендой, поэтому
оба требуют внесения поправки на переданные имущественные пра
ва. Для объекта С необходима поправка в сторону увеличения в раз
мере $25 000, поскольку он сдается в аренду по ставкам ниже рыноч
ной арендной платы. Для объекта Е требуется поправка в сторону
уменьшения в размере $80 000, поскольку он сдается в аренду по
ставкам выше рыночной арендной платы.
Таблица 8.6
Количественный анализ
Для объектов А и С требуется поправка на условия кредитования.
Продавец объекта А предоставил льготное кредитование, в результа
те чего покупатель заплатил на $63 000 больше по сравнению с опла
той наличными. Поэтому в отношении объекта А делается поправка
в размере $63 000. Покупатель объекта С принял действующий кре
дит на условиях ниже рыночных. Покупатель заплатил премию в раз