Страница 1
Глава 8
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
8.1. Принципы и основное экономическое содержание методов
сравнительного подхода к оценке недвижимости
Метод рыночных сравнений (рыночный подход, метод сравнитель
ного анализа рыночных данных, метод сравнительного анализа про
даж) — метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный
на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде
объектов, сопоставимых с оцениваемым, — аналогов, имевших место на
рынке оцениваемого объекта до даты оценки.
Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения
(оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки
арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, ко
эффициентов заполняемости и других параметров, которые необхо
димы для оценки стоимости недвижимости с использованием других
подходов.
Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и
предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижи
мости определяется в результате взаимодействия сил спроса и пред
ложения на объект в данном месте, в данное время и на данном
рынке.
Этот метод является методом прямого моделирования факторов
спроса и предложения. При покупке объекта покупатель (инвестор)
руководствуется принципом замещения, который гласит, что макси
мальная цена объекта оценки Vо не превышает минимальной цены Vai
объектааналога, обладающего аналогичными характеристиками (цено
образующими факторами): . Здесь K — общее
количество объектов аналогов.
Математическая модель оценки объекта недвижимости с исполь
зованием метода рыночных сравнений может быть представлена в
следующем виде:
, (8.1)
где Сo — оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количест
во аналогов, Coi — оценка рыночной стоимости объекта оценки с ис
maxVo min
i
Vai }i 1 =
K { m
Co Wi Coi ?
i 1 =
k?
=
пользованием информации о цене iго аналога, Wi — вклад iго ана
лога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов равна единице:
.
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием
информации о цене i го аналога может быть представлена следую
щим образом (см. рис. 8.1):
. (8.2)
Здесь Цi — цена iго аналога, n — количество ценообразующих
факторов, ?цij — значение корректировки цены iго аналога по jму
ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность
и т.п.).
Рис. 8.1.
Корректировка цены iго аналога по jму ценообразующему фак
тору основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на кото
рую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при до
бавлении того или иного фактора производства. Например, вклад
камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равен
затратам на его создание.
Из (8.2) следует, что при оценке объекта оценки корректируются
цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает
Wi
i 1 =
k?
1 =
Coi Цi цij ?
j 1 =
n?
+ =
Coi Ц цj ?
j 1 ?
n?
+ =
на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характе
ристики, что и объект оценки.
Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок
объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о
достаточном для оценки количестве сделок или предложений. На
пример, метод рыночных сравнений позволяет получить достаточно
хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его
практически никогда не применяют для объектов специального на
значения (церквей, школ, стадионов и т.п.), у которых нет рынка или
их рынок является ограниченным.
Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количест
ва данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко
объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его ста
раются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно,
чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном
количестве данных метод позволяет получить диапазон, в котором
может находиться искомая стоимость. Такая информация полезна в
качестве поверочной при использовании других методов оценки.
В методе рыночных сравнений огромное значение имеет инфор
мация об аналогах. Начиная с описания объектааналога, она долж
на быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете.
Желательно это делать по позициям, по которым будет осуществ
ляться сравнение его с объектом оценки и соответствующая коррек
тировка цены. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта
аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окру
жение, а также отличия или сходства с объектом оценки.
Метод рыночных сравнений часто называют рыночным методом,
подчеркивая тем самым его особенность с точки зрения используе
мой информации. Метод рыночных сравнений как никакой другой
метод основан на прямом использовании рыночных данных о сдел
ках. Информацию о них можно получить из разных источников. Это
могут быть специализированные газеты и журналы, интервью с ри
элтерами и управляющими недвижимости, покупателями и продав
цами недвижимости, коллегамиоценщиками. Очень хороший ис
точник рыночной информации — Интернет. Сегодня любая хорошая
оценочная фирма имеет свою электронную базу данных.
Для метода большое значение имеет география оценки. Она опре
деляет границы, где находятся сопоставимые объекты и их потенци