Страница 5
ров, многие из которых следует лишь анализировать с использовани
ем доходных подходов.
Вид использования /зонирование
Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим
использованием. Если использование сопоставимого объекта не со
ответствует наиболее эффективному использованию объекта оцен
ки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого
объекта.
В большинстве случаев покупатель или его представитель должны
подтвердить конечный вид использования, для которого сопостави
мый объект был куплен.
При оценке незастроенного земельного участка норма зонирова
ния является одной из основных определяющих наиболее эффектив
ного использования объекта, поскольку она служит критерием юри
дической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых
объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в
качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с не
сколько различным зонированием, но схожим наиболее эффек
тивным видом использования.
Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости
Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости,
включают, как правило, движимое имущество или другие компонен
ты, которые не являются частью недвижимости, но включаются в це
ну продажи сопоставимого объекта или в имущественное право оце
ниваемого объекта. Такие компоненты необходимо анализировать
отдельно от недвижимости. Мебель, прикрепленные предметы обо
рудования в гостинице или ресторане являются типичными приме
рами движимого имущества.
8.2. Методы анализа и внесения корректировок
В методе рыночных сравнений различают две группы методов
анализа корректировок:
! количественные;
! качественные.
Отличаются эти группы соотношением количества ценообразую
щих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.
Если количество аналогов k больше или равно количеству цено
образующих факторов n, увеличенному на единицу (k l n + 1), то для
оценки используются методы первой группы: анализ пар данных;
анализ групп данных; статистический анализ; графический анализ;
анализ чувствительности; анализ затрат; анализ вторичных данных и
капитализация арендных различий и др.
Если количество аналогов k меньше количества n ценообразующих
факторов, увеличенного на единицу (k < n="" +="" 1),="" ="" ="" ="">
зуются методы второй группы: относительный сравнительный анализ;
метод экспертных оценок (ранговый анализ); метод интервью.
Количественные методы анализа
Количественные методы анализа предусматривают использова
ние математических методов. Один из наиболее простых — анализ
пар данных. Применение данного метода позволяет оценщику опре
делить поправку на элемент сравнения путем сравнения двух объек
тов, отличающихся этим элементом. Анализ пар данных представля
ет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную
применимость, так как наборы пар данных встречаются редко, при
этом не исключена возможность их неверного использования.
Анализ пар данных имеет достаточно ограниченное применение,
поскольку доступной является лишь очень узкая выборка достаточно
схожих объектов, при этом трудно количественно определить по
правки, относимые ко всем имеющимся переменным параметрам.
Поправка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отли
чается репрезентативностью, как единственная продажа не отражает
рыночной стоимости. Тем не менее, даже если доступны только ог
раниченные данные, этим методом не следует пренебрегать. Необхо
димо определить с его помощью поправки, затем проверить их по
средством других методов. Важно, чтобы оценщик использовал все
аналитические инструменты, соответствующие оценочной задаче.
Аналогичный метод — метод анализа групп данных. Он предус
матривает группирование данных по таким независимым перемен
ным, как дата продажи и расчет эквивалентных типичных показате
лей стоимости. Такие группы анализируют попарно, чтобы опреде
лить зависимый переменный показатель (например, цену за единицу
площади или соотношение фасадной длины и площади).
Анализ пар данных и групп данных представляет собой вариант
анализа чувствительности. Анализ чувствительности — это метод,
применяемый для определения влияния отдельных переменных на
стоимость.
В оценочной деятельности все чаще применяют статистический
анализ рыночных данных. Наиболее часто в оценке используется
корреляционнорегрессионный анализ. Этот метод при наличии хо
рошей базы данных позволяет получить очень хорошие и убедитель
ные результаты. Эффективность регрессионного анализа ограничена
числом элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем
больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной долж
на быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи.
Графический анализ является вариантом статистического анали
за, позволяющим оценщику сделать вывод посредством визуальной
интерпретации данных графического изображения и применения
статистических методов подбора кривых.
В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок
используются такие показатели расходов, как затраты для ремонта
или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные по
правки соответствовали средним рыночным показателям.