Страница 10

рыночные условия (дата продажи) следующим образом:
($62 000 — $56 500)/$56 500 = 0,097345, или 9,7%.
Данная поправка округляется до 10%, затем к объекту С применя
ется соответствующая поправка в денежном выражении. Поправка
на рыночные условия в размере 10% также применяется к объектам
D и Е.
Различия по площади между объектами А и В можно отнести на
дополнительную площадь здания объекта В. (Участок объекта В так
же на 20% больше участка объекта А.) Поправка на площадь рассчи
тывается следующим образом:
$70 000 — $62 000 = $8000.
Объекты С и Е идентичны, за исключением гаража в объекте С,
поэтому поправку на гараж можно рассчитать как разницу между це
нами продажи до внесения какихлибо других поправок, т.е.
$56 000 – $53 200 = $3300. Эта поправка на отсутствие гаража при
меняется к объектам С, А, В и D.
Поправка на отделку подвального помещения у объекта D рас
считывается путем сравнения объектов В и D после того, как объект
D был скорректирован на $7000 в сторону увеличения на рыночные
условия, поправка В была скорректирована на $7000 в сторону
уменьшения на условия кредитования. Данная поправка рассчиты
вается как $77 000 — $70 000 = $7000.

Теперь показатели стоимости необходимо привести к единому
значению. Иногда оценщики предпочитают определить диапазон
величин, на основании которого можно сделать вывод о едином по
казателе стоимости. В данном случае оценщик рассматривает диа
пазон показателей стоимости (от $65 520 до $65 580) и присваивает
наибольший вес сопоставимому объекту, для которого требуется
наименьшая величина поправки. К объекту Е применили наимень
шее число поправок (только две) в сумме $12 320. Таким образом,
объекту Е придается наибольшее значение, а скорректированная
цена объекта Е показывает, что стоимость объекта оценки составля
ет $65 520, которая округляется до $65 500.
Согласование результатов корректировок может также выпол
няться статистическими методами. В следующем примере объектам
присваиваются показатели веса, при этом наиболее сопоставимому
объекту дано значение 5, а наименее сопоставимому — 1.
Сумма результатов = 985 080.
Сумма значений весов = 15.
Стоимость оцениваемого объекта = 985 080/15 = $65 672 ? $65 700.
Примеры на использование метода статистического анализа
В зависимости от количества сопоставимых объектов возможны
два варианта:
1. k = n + 1.
2. k > n + 1.
В первом варианте число аналогов равно количеству ценообра
зующих факторов, увеличенному на единицу. Для решения задач та
кого рода используется математический аппарат линейной алгебры.
Решение задач во втором варианте осуществляется методом ста
тистического анализа с использованием корреляционнорегресси
онных моделей.
Рассмотрим методику оценки рыночной стоимости [2] для перво
го из указанных вариантов. В соответствии с этим вариантом для
Сделка A Сделка B Сделка C Сделка D Сделка E
Скорректи
рованная
цена
$65 700 $65 700 $65 850 $65 700 $65 520
Вес сделки 5 1 2 3 4
Результат 328 500 65 700 131 700 197 100 262 080

оценки рыночной стоимости составляется следующая система ли
нейных алгебраических уравнений типа (8.2):
, (8.3)
,
…
.
Здесь корректировка ?цij определяется следующим образом:
, (8.4)
где xoj — значение jго ценообразующего фактора (например, пло
щадь) объекта оценки, xij — значение jго ценообразующего фактора
iго аналога, — разность значений ценообразующих факторов,
— вклад в стоимость единицы jго ценообразующего фактора
(например, вклад 1 м2 площади в стоимость объекта оценки).
С учетом (8.4) систему (8.3) можно записать так:
, (8.5)
,
…
.
Вынесем в левую часть цены аналогов:
, (8.6)
,
…
.
Данная совокупность уравнений представляет собой систему k
линейных уравнений c k = n + 1 неизвестными:
, (8.7)
где
,
Co1 Ц1 ц11 ? ц12 ? … ц1n ? + + + + =
Co2 Ц2 ц21 ? ц22 ? … ц2n ? + + + + =
Cok Цk цk1 ? цk2 ? … цkn ? + + + + =
цij ? xoj xij ? ( )cj ? xij ? cj ? = =
xij ?
cj ?
Co1 Ц1 x11 ? c1 ? x12 ? c2 ? … x1n ? cn ? + + + + =
Co2 Ц2 x21 ? c1 ? x22 ? c2 ? … x2n ? cn ? + + + + =
Cok Цk xk1 ? c1 ? xk2 ? c2 ? … xkn ? cn ? + + + + =
Ц1 Co1 x11 ? c1 ? ? x12 ? c2 ? ? … ? x1n ? cn ? ? =
Ц2 Co2 x21 ? c1 ? ? x22 ? c2 ? ? … ? x2n ? cn ? ? =
Цk Cok xk1 ? c1 ? ? xk2 ? c2 ? ? … ? xkn ? cn ? ? =
Ц X? C ? =
X ?
1 x11 ? ? x1n ? ?
1 x21 ? ? x2n ? ?
…
1 xk1 ? ? xkn ? ?
= C
C
c1 ?
…
ck ?
=

Данная система имеет, как известно, единственное решение:
, (8.8)
где .
Пример 1.
Допустим, требуется найти оценку рыночной стоимости отдель
но стоящего жилого дома площадью 250 м2 с гаражом без садового
участка.
Для оценки были подобраны следующие аналоги:
Аналог 1.
Площадь 150 м2, цена продажи 32 000 д.е., есть гараж и садовый
участок.
Аналог 2.
Площадь 150 м2, цена продажи 30 000 д.е., есть гараж, но нет садо
вого участка.
Аналог 3.
Площадь 200 м2, цена продажи 45 000 д.е., есть гараж и садовый
участок.
Аналог 4.
Площадь 200 м2, цена продажи 40 000 д.е., нет гаража и садового
участка.
Для удобства анализа сведем имеющиеся данные в одну таблицу
(см. табл. 8.3).
Таблица 8.3
Из анализа табл. 3 следует, что в данном случае для оценки ры
ночной стоимости может быть использован аппарат линейной
алгебры.
Выполним процедуру кодирования качественных характеристик