Best-Ocenki.ru

Элементы
сравнения
Оценивае
мый объект
A B C D E
Цена, $ $622 000 $530 000 $495 000 $554 000 $626 000
Площадь, м2 2500 2800 2700 2200 2500 2600
Высота потолка 5,5 м 5,5 м 5,5 м 4,9 м 4,9 м 6,1 м
Возраст 15 лет 14 лет 13 лет 13 лет 16 лет 16 лет
Качество
строительства
Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее
Имущественные
права
Право
собствен
ности
Право
собствен
ности
Право
собствен
ности
С арендой
Право
собствен
ности
С арендой
Поправка 0 0 +$25 000 +$80 000
Скорректированная
цена
$622 000 $530 000 $520 000 $554 000 $546 000
Финансирование Наличные Льготное Наличные Кредит Наличные Наличные
Поправка  $63 0000  $9 000 0
Скорректированная
цена
$559 000 $530 000 $511 000 $554 000 $546 000
Условия продажи Обычные Обычные Обычные Обычные Обычные Обычные
Условия рынка 1 год назад
0,5 года
назад
0,24 года
назад
Поправка +4% +2% +1%
Скорректированная
цена
$581 360 $540 600 $511 000 $559 540 $546 000
Состояние Среднее Ремонт Среднее Среднее Хорошее Среднее
Поправка + $35 000  $10 000
Скорректированная
цена
$616 360 $540 600 $511 000 $549 540 $546 000
Скорректированная
цена/м2
$220,13 $200,22 $232,27 $219,82 $210,00

мере $9000 по сравнению с ценой, которую он заплатил бы при ры
ночных условиях кредитования, поэтому в отношении объекта С
делается поправка в размере $9000.
Поскольку все сопоставимые сделки были заключены на фор
мальных условиях, поправок на условия продажи не требуется.
Сделки были заключены в течение 12 месяцев. Стоимость объек
тов данного рынка повышается на 4% в год. Объекты А, В и D требу
ют поправки в сторону увеличения на изменение рыночных условий.
Объекту А был необходим ремонт, поэтому покупатель издержал
$35 000 для улучшения состояния здания. Состояние оцениваемого
объекта среднее, поэтому в отношении объекта А делается поправка
в размере $35 000, чтобы привести его в соответствие со средним со
стоянием оцениваемого объекта.
Объект D не требовал проведения ремонта, поэтому в его отноше
нии делается поправка в размере $10 000, чтобы привести его в соот
ветствие со средним состоянием оцениваемого объекта.
После внесения всех количественных поправок диапазон показа
телей стоимости объектов составляет от 200,22 до 232,27 дол./м2.
Качественный анализ
Далее оценщик рассматривает качественные различия между оце
ниваемым и сопоставимыми объектами. Качественный анализ неко
личественных параметров объектов показан в табл. 8.7.
Таблица 8.7
Качественный анализ
Все сопоставимые объекты и объект оценки имеют одинаково хо
рошее качество строительства, за исключением объекта B. Качество
его строительных конструкций хуже.
Элементы сравнения
Оцениваемый
объект
A B C D E
Скорректированная
цена/м2
$220,13 $200,22 $232,27 $219,82 $210,00
Качество
строительства
Схожее Хуже Схожее Схожее Схожее
Высота потолков Схожая Схожая   +
Возраст + + +  
Доля офисной
площади
  + Схожая 
Общая
сопоставимость
Схожая Схожая Схожая Схожая Хуже
Стоимость >220,13 >200,22 <232,27>219,82 >210,00

Поправка на высоту потолка не может быть определена из анали
за различий по арендной плате, незанятости или расходам. Однако
при прочих равных условиях дополнительная высота потолка увели
чивает стоимость объекта. Объекты С и D с высотой потолка 4,9 м
уступают оцениваемому объекту, у которого высота потолка состав
ляет 5,5 м. Объект Е с высотой потолка 6,1 м имеет преимущество по
сравнению с оцениваемым объектом.
Обычно более новые складские здания продаются по более высо
ким ценам. Объекты А, В и С, которые являются более новыми по
сравнению с оцениваемым объектом, вероятно, имеют преимущест
во. Объекты D и Е уступают оцениваемому объекту, поскольку они
более старые здания.
Площадь сопоставимых объектов находится в пределах от 2200 до
2800 м2, при этом площадь оцениваемого объекта рассматривается
как схожая для данного рынка. Рынок отдает предпочтение про
мышленным зданиям с более высокой долей офисной площади, по
этому объекты А, В и Е, имеющие около 8% офисной площади от
всей площади здания, несколько уступают оцениваемому объекту, у
которого доля офисной площади составляет 10%. У объекта С доля
офисной площади составляет 14%, поэтому он имеет некоторое пре
имущество.
Далее параметры сопоставимых объектов рассматривают в таб
личном виде в порядке возрастания показателя стоимости на едини
цу площади. Таблица также показывает, как сопоставимые объекты
соотносятся с оцениваемым объектом.
Сопоставимые объекты указывают на показатель стоимости выше
219,82 дол./м2, но ниже 232,27 дол./м2. Основное значение придается
величине 220,00 дол./м2. Стоимость объекта оценки принимается на
уровне 220,00 дол./м2, а общая стоимость объекта составляет
$550 000 (2500 м2 ? 220,00 дол./м2).
Сопоставимые объекты Цена/м2 Общая сопоставимость
B > $200,22 Хуже
E > $210,00 Хуже
D > $219,82 Хуже
A $220,13 Схожая
C < $232,27="">

8.5. Согласование показателей стоимости
Согласование (обобщение) показателей стоимости является по
следним и достаточно важным этапом метода сравнительного анали
за. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показа
тели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом
этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и не