Best-Ocenki.ru

Цена
продажи, $
 2 930 000 2 120 000 2 450 000 2 160 000 2 470 000
Цена/м2
арендуемой
площади, $
779,26 713,80 760,87 808,90 730,77
Имущественное
право
Аренда Аренда Аренда Аренда Аренда
Возраст, лет 5 6 4 5 6 4
Общая
площадь, м2 3 600 4 000 3 200 3 500 3 000 3 800
Арендуемая
площадь, м2 3 180 3 760 2 970 3 220 2 670 3 380
Коэффициент
арендуемой
площади, %
88 94 93 92 89 89
Уровень
занятости, %
90 87 85 90 95 90
Качество
строительных
работ
Среднее Среднее Среднее Среднее Среднее Среднее
Соотношение
парковочных
мест и
арендуемой
площади
Хорошее Одинаковое Одинаковое Одинаковое Хуже Одинаковое
Средняя аренда
за один м2
арендуемой
площади, $
126 128 118 126 130 123
Местоположе
ние
Среднее Лучше Хуже Одинаковое Лучше Хуже
Норма затрат Рыночная Одинаковая Одинаковая Выше Одинаковая Одинаковая
Общая
сопоставимость
Лучше Хуже Лучше Лучше Хуже

ях, то внесения поправок на условия продажи не потребовалось. Со
поставимые сделки были заключены недавно, в пределах 9 месяцев
от даты оценки. Существенных изменений в уровне арендной платы
и занятости не произошло, поэтому поправок на рыночные условия
не требуется. Относительный сравнительный анализ различающихся
элементов приводится ниже.
Объект А имеет цену 779,26 дол./м2 арендуемой площади. Его
местоположение на пересечении автомагистралей лучше по сравне
нию с оцениваемым объектом. Здание имеет средний коэффициент
арендуемой площади, но оно более эффективно по сравнению с
объектом оценки. Уровень занятости здания для объекта А несколь
ко ниже оцениваемого объекта и ниже нормы, которая считается
типичной для стабильной занятости. Таким образом, объект А име
ет больше достоинств, чем недостатков, и эти параметры считаются
более значимыми. Это значит, что цена объекта оценки меньше
779,26 дол./м2 арендуемой площади.
Объект В имеет цену 713,80 дол./м2 арендуемой площади. Факти
ческая арендная плата ниже рыночной. Местоположение данного
объекта хуже, чем у оцениваемого объекта, который расположен
около крупной автомагистрали. Объект В имеет преимущество по
коэффициенту арендуемой площади, что указывает на более высо
кий чистый доход. Норма занятости для него ниже рыночной нормы.
В общем у объекта В больше недостатков, чем преимуществ, при
этом недостатки считаются значимыми. В данном конкретном слу
чае различие в коэффициентах арендуемой площади может рассмат
риваться как незначительное с точки зрения влияния на стоимость.
Поэтому анализ объекта В указывает, что объект оценки должен
иметь цену выше 713,80 дол./м2 арендуемой площади.
Объект С имеет цену 760,87 дол./м2 арендуемой площади. Его
местоположение такое же, что и у оцениваемого объекта, но он име
ет преимущество по коэффициенту арендуемой площади. Коэффи
циент расходов для данного объекта несколько выше обычного, что
ведет к некоторому снижению чистого дохода. Поскольку коэффи
циент арендуемой площади оказывает большее воздействие на сто
имость по сравнению с коэффициентом расходов, то объект С имеет
преимущество по сравнению с оцениваемым объектом. Таким обра
зом, стоимость оцениваемого объекта будет ниже 760,87 дол./м2
арендуемой площади.

Объект D имеет цену 808,90 дол./м2 арендуемой площади. По
скольку он расположен на пересечении двух крупных автомагистра
лей, то его местоположение значительно лучше по сравнению с оце
ниваемым объектом. Наличие парковочных мест несколько ограни
чено. Объект D имеет более высокую норму занятости по
сравнению с обычной рыночной нормой. Преимущество по место
положению перевешивает ограничение по парковке. Преимуществ
у объекта D больше по сравнению с оцениваемым объектом, поэто
му стоимость оцениваемого объекта будет ниже 808,90 дол./м2 арен
дуемой площади.
Объект Е имеет цену 730,77 дол./м2 арендуемой площади. Место
положение объекта хуже по сравнению с оцениваемым объектом. По
всем другим элементам сравнения они равны. Поскольку у объекта Е
местоположение хуже, то цена оцениваемого объекта будет выше
730,77 дол./м2 арендуемой площади.
Показатели стоимости, полученные из сравнения продаж, приво
дятся к одному значению с помощью следующей таблицы.
Цены у объектов А, С и D выше, чем у оцениваемого объекта. У
объектов В и Е цены ниже, чем у объекта оценки. Наименьший по
казатель стоимости в первой группе составляет 760,87 дол./м2 арен
дуемой площади для объекта С. Наибольшая цена во второй группе
составляет 730,77 дол./м2 арендуемой площади для объекта Е. Поэто
му стоимость оцениваемого объекта находится между 730,77 и 760,87
дол./м2 арендуемой площади. Объект Е наиболее схож с оценивае
мым объектом, поэтому ему может быть присвоен наибольший вес.
Таким образом, можно сделать вывод, что значение цены за 1 м2
арендуемой площади составляет 740 дол.
Общий показатель стоимости объекта оценки рассчитывается как
произведение цены за 740 дол./м2 на 3180 м2 арендуемой площади и
равняется 2 353 200 дол. США. Это показатель можно округлить до
Объект Результат сравнения Цена, дол./м2
D Лучше 808,90
A Лучше 779,26
C Лучше 760,87
Объект оценки —
E Хуже 730,77
B Хуже 713,80

2 350 000 дол. Точность оценки равна половине цены первого знача
щего разряда. Здесь цена этого разряда равна 10 000. Следовательно,