Страница 9

и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа
их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно
обоснованным ценам.
Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в
аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта
недвижимости в конце периода ее владения.
При расчете стоимости земли данным методом возможно приме
нение различных математических моделей моделирования потока
доходов и расходов, выбор которых зависит от целей оценки, вида
доходов и расходов, имеющейся информации.
Одним из вариантов применения метода предполагаемого исполь
зования для оценки земли (свободного земельного участка) является
метод разбивки на участки, если их застройка и последующая прода
жа считается наиболее эффективным видом использования земли.
Метод предполагаемого использования также может использовать
ся для оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости,
при которой доход от приобретения земельного участка соответствует
норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлет
воряющей требования инвестора к доходности конкретного проекта.
Этот метод также применяется для определения ценности терри
тории при осуществлении различных вариантов ее освоения с точки
зрения обеспечения общественных интересов и сохранения природ

ной среды и является одним из основных при определении эффек
тивности проектов, направленных на сохранение природных ресур
сов и окружающей среды.
Считается, что данный метод оценки рыночной стоимости земли
целесообразно проводить в случаях, когда данных о продажах незаст
роенных земельных, но имеются рыночные данные о вероятных ценах
продажи застроенных участков или расположенных на них объектов.
Пример 1.
Требуется оценить стоимость земельного участка общей пло
щадью 4000 м2 расположенного в хорошем месте.. На участке плани
руется строительство многоквартирного дома. Считается, что такое
использование земельного участка соответствует его наиболее эф
фективному использованию.
Дом рассчитан на 100 квартир стоимостью по $100 тыс. при пло
щади квартиры 100 м2. Предполагается, что стоимость продажи квар
тир покроет все издержки инвестора. Строительство будет осуществ
ляться за счет собственных средств в течение 6 месяцев. Инвестиции
в строительство составят $200 на м2 / м2 ? 100 квартир ? 100 м2 =
= $2000000 или $2000 тыс. Распределение затрат по месяцам будет
происходить следующим образом — в первый месяц половина ин
вестируемой суммы. Остальные — равными долями по оставшимся
месяцам проекта. Кроме того, обычно при реализации подобных
проектов местными властями налагаются обременения на инвесто
ра, связанные с созданием элементов инженерной инфраструктуры
или объектов социального назначения. В данном случае предполага
ется, что стоимость таких обременений составит $100 тыс. На время
строительства земельный участок оформляется в аренду. Арендные
платежи за землю рассчитываются исходя из ставки платы, установ
ленной местными органами власти в размере $6 за м2. Они составля
ют $24 тыс. в год или $2 тыс. в месяц за весь земельный участок.
Продажа квартир осуществляется на стадии строительства, начиная
с третьего месяца по цене $80 тыс. за квартиру и далее в течение после
дующих 6 месяцев после окончания строительства по цене $100 тыс. за
квартиру. Предполагается, что на стадии строительства по сниженным
ценам будет продано 40 квартир, а после окончания строительства —
оставшиеся 60 квартир будут проданы по 100 тыс. за квартиру.
Ставка дисконтирования выбирается равной 10% (условно для
данного примера).
Исходя из этих условий рассчитывается стоимость земельного
участка.

Таблица 15.3
Тыс. $
Итого стоимость земли равна $6600 тыс. за 4000 м2
Статьи доходов и расходов
Месяцы реализации проекта
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Затраты на строительство 1000 200 200 200 200 200
Стоимость обременений 10 10 10 70
Арендная плата за землю 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
Доходы от продажи квартир 800 800 800 800 1000 1000 1000 1000 1000 1000
Итого :
доходырасходы
1002 202 588 588 588 528 998 998 998 998 998 998
Ставка дисконтирования 10%
Фактор дисконтирования 1 0,9921 0,984 0,976 0,969 0,9611 0,953 0,946 0,938 0,931 0,924 0,916
Дисконтированный денежный
поток
1002 200,4 578,7 574,2 569,6 507,44 951,6 944 936,6 929,2 921,8 914,5
Итого сумма 6625,1
Стоимость земли 6625, или округленно 6600

Одним из перспективных алгоритмов применения метода пред
полагаемого использования для России в современных условиях
является определение рыночной стоимости земли методом последо
вательных приближений. Метод представляет собой расчетную
модель, построенную на предположении равенства цены, опреде
ленной по затратам на создание объекта, и цены по доходам, кото
рые он может генерировать. Метод заключается в уточнении иско
мой стоимости земли путем проведения итерационных расчетов по
формуле, описывающей равенство цен покупки и продажи объектов
недвижимости (застроенных участков). Расчеты стоимости земли
методом последовательных приближений с применением компью
терных программ Excel.
Ниже приводятся пример расчета стоимости земли методом по
следовательных приближений.