Страница 8
рительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.
№
объекта
Цена
предложения, $
Прогнозируемый чистый
операционный доход, $/ год*
Коэффициент
капитализации
1 1050000 220000 0,21
2 600000 120000 0,20
3 50000 12000 0,24
4 260000 50105 0,19
5 500000 105000 0,21
6 250000 50900 0,20
7 270750 49000 0,18
8 6126400 1097400 0,18
9 250000 79850 0,32
* чистый операционный доход был спроектирован исходя из условий чистой аренды.
? C Ci ? ( )2 ?
N
—————————- =
C
Ci ?
N
———– =
Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в
дальнейших расчетах, как не отражающее сложившийся на момент
оценки типичный уровень коэффициента капитализации.
Значение величины коэффициента капитализации, определенное
методом рыночной экстракции принимается равным среднеарифме
тическому значению:
С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18) / 9 ? 0,202
2. Расчет величины чистого операционного дохода относящегося к
земельному участку
3. Определение величины коэффициента капитализации дохода от
земли
Коэффициент капитализации дохода от земли, определен мето
дом кумулятивного построения. Базовая (безрисковая) ставка, рав
ная ставке доходности по депозитам банков высшей категории над
ежности, составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии
за риск инвестирования капитала в право собственности на земель
ные участки равен 8% годовых. Данная величина, определена путем
опроса потенциальных покупателей права собственности на земель
ные участки, в результате которого установлено, что надлежащей
компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного
участка является двукратное превышение доходности над безриско
вой. Таким образом, коэффициент капитализации равен 16% годо
вых.
4. Итоговый расчет стоимости земельного участка
№ п/п Элемент анализа Значение
1 Общий чистый операционный доход $725760
2 Стоимость улучшений $1228138
3 Коэффициент капитализации для улучшений 0,202
Чистый операционный доход, относящийся к
улучшениям (2х3)
$248084
5 Чистый операционный доход, относящийся к земле (1 4) $477676
№ п/п Элемент анализа Значение
1 Чистый операционный доход, относящийся к земле $477 676
2 Коэффициент капитализации дохода от земли 0,16
3 Рыночная стоимость земли (1/2) $2 986 000
С учетом округления рыночная стоимость права собственности
на земельный участок составляет: три миллиона (3 000 000) долларов
США.
Пример 2.
Условия задачи. Полная восстановительная стоимость прогнози
руемых улучшений $537 895. Общий чистый доход от объекта не
движимости $98 679. Ставка дисконтирования –16,83%. Фактор
фонда возмещения –0,086%.
Расчет:
15.6. Метод предполагаемого использования
Метод предполагаемого использования также, как и метод остат
ка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода
состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток
расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, ко
торые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов
и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле
(остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оцен
ки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный
участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных
денежных потоков, методом развития территории и методом разбив
ки на участки.
Метод может применяться при оценке любого земельного участка,
у которого имеется перспектива развития (обустройства) — немедлен
но или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в
отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использо
вание и для выделения земельной составляющей из общей стоимости
уже застроенного земельного участка, если застройка представляет со
бой наиболее эффективный вид использования земли.
Применение метода исходит из того, что застройка любого участ
ка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда про
гнозируются затраты, связанные со строительством объекта и дохо
ды от его реализации или сдачи в аренду.
1 Коэффициент капитализации для
улучшений
(16,83 + 0,086)% = 16,92%
2 Доход, приходящийся на улучшения $537 895 ? 0,1692 = $90 990
3 Доход, приходящийся на земельный участок $98 679 – $90 990 = $7 689
4 Рыночная стоимость земельного участка $90 990/0,1683 = $45 687
Использование метода предполагает следующую последователь
ность действий:
! анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходно
го использования застроенного земельного участка;
! составление сметы, обоснование сроков и графика строитель
ства выбранного варианта застройки земельного участка;
! прогнозирование доходов от использования застроенного зе
мельного участка;
! расчет издержек, необходимых для получения доходов от ис
пользования застроенного земельного участка;
! оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования
всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наи
более эффективного использования земельного участка.
Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов
должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на ос
нове анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню ри
сков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений