Страница 5
строенного участка; VO — общая стоимость застроенного участка;
VB — стоимость улучшений; B — доля стоимости улучшений в общей
стоимости застроенного участка.
Пример расчета рыночной стоимости земли методом распределения
Пример 1
Условия задачи. Имеются данные о ценах продаж трех земельных
участков с улучшениями, а также, найденные оценщиком, доли
стоимости земли по каждому объекту. Определить стоимость свобод
ного земельного участка, находящегося в ближайшем окружении с
проданными земельными участками. Для простоты примера прини
мается, что площадь земельных участков одинаковая и равна 1 гек
тару.
Решение:
Пример 2
Условия задачи. Имеются данные о цене продаж трех земельных
участков с улучшениями, а также, рассчитанные оценщиком, стои
мости улучшений на всех этих земельных участках. Определить сто
имость свободного земельного участка, находящегося в ближайшем
окружении с проданными земельными участками, если известно, что
на нем планируется строительство улучшений на сумму $500 000.
Решение:
Один из основных недостатков этого метода — сложность опреде
ления доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта
доля может зависеть от достаточно большого количества факторов:
Цена земельного участка
с улучшениями, $
Доля земли,
%
Стоимость земли,
$/га
1 420 000 32 420 000 ? 0,32 = 134400
2 850 000 17 850 000 ? 0,17 = 144500
3 1 000 000 15 1 000 000 ? 0,15 = 150000
Стоимость свободного земельного участка
(134400 + 144500 + 150000)/3 = 143000
Цена объекта недвижимости
(земельного участка с
улучшениями), $
Стоимость
улучшений, $
Отношение стоимости
улучшений к стоимости
объекта
1 420 000 310 000 0,738
2 850 000 600 000 0,706
3 1 000 000 800 000 0,8
Среднее значение 0,75
Стоимость свободного земельного участка: (1 0,75) ? 500 000/0,75 ? $167 000
типа недвижимости, местоположения участка, площади его застрой
ки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов.
Исходя из этого, считается, что данный метод не дает достоверных
результатов. Так, по оценкам немецких специалистов, занимающих
ся вопросами методологии оценки недвижимости, им не удалось по
лучить эмпирически подтвержденные данных о соотношении стои
мости земли и стоимости зданий.
Метод можно рекомендовать для оценки рыночной стоимости
земли, при недостатке информации о продажах свободных земель
ных участков либо в качестве поверочного при наличии оценок, по
лученных другими методами.
15.4. Метод выделения
Метод применяется для определения стоимости земли в составе
единого объекта недвижимости — земельного участка с находящи
мися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости
участка земли методом выделения применяется для оценки рыноч
ной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду соб
ственно земля). Основным условием применения этого метода явля
ется соответствие существующего использования земельного участка
и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному ис
пользованию. В противном случае может получиться отрицательная
величина. Основная проблема при использовании данного метода
заключается в правильной оценке стоимости улучшений и учете
принципа наиболее эффективного использования земли. Обычно
стоимость улучшений рассчитывается затратными методами.
Также как и в методе распределения, в зависимости от способа
обработки первичной информации о продажах аналогов, возможны,
по крайней мере, два варианта использования этого метода.
Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж
улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового
значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли
путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового зна
чения стоимости.
В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по
каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты
анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимос
ти земельного участка.
Так для второго варианта оценки использование метода предпо
лагает следующую последовательность действий:
! подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогич
ными оцениваемому, с известными ценами продаж;
! оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подо
бранных объектов недвижимости как разности полной восста
новительной стоимости и накопленного износа;
! расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в
составе подобранных объектов недвижимости;
! корректировка полученных стоимостей земельных участков к
стоимости оцениваемого участка;
! расчет стоимости оцениваемого земельного участка как сред
него или средневзвешенного значения откорректированных
стоимостей земельных участков.
Пример расчета рыночной стоимости земли методом выделения
Условия задачи. Требуется определить рыночную стоимость зем
ли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с
расположенными на нем улучшениями. Рыночная стоимость данно
го объекта недвижимости определена методом сравнения продаж.
Она составляет $100 тыс. Также рассчитана полная восстановитель
ная стоимость здания, находящегося на земельном участке (сто
имость строительства). Она составляет $80 тыс. Общий износ опре
делен в размере 50%. Требуется определить стоимость земельного