Страница 7
не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные — зави
сящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов опре
деляется исходя из рыночных условий аренды.
Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости
замещения элементов строений с коротким сроком экономической
жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом: путем
деления общей стоимости замещения элементов объекта на срок их
экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов це
лесообразно учитывать возможность процентного наращивания де
нежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на
банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное
инфляционное удорожание затрат.
Управленческие расходы включаются в состав операционных рас
ходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости —
сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на
управление определяется либо в денежном выражении, либо в про
центах от действительного валового дохода в зависимости от типа не
движимости.
При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного
валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисле
ния по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обяза
тельств по недвижимости, если таковые были.
Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рас
считывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда
возмещения. Возможно также применение и других методов расчета
коэффициента капитализации для улучшений.
Величина ставки дисконтирования должна определяться на осно
ве анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осу
ществленных проектов.
Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или
прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в
каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих
ценах следует использовать ставку дисконтирования в реальном вы
ражении (без учета инфляции). При оценке с использованием про
гнозных цен следует использовать ставку дисконтирования в номи
нальном выражении (с учетом инфляции).
В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализа
ции дохода от земли, целесообразно использовать норму отдачи на
капитал, а для улучшений земельного участка — норму отдачи на ка
питал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрис
ковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни
улучшений.
При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки дисконти
рования можно использовать удвоенную безрисковую ставку про
цента, получаемую на основе анализа наименее рисковых инвести
ций на территории данного субъекта РФ.
Пример оценки рыночной стоимости земли методом остатка
Пример 1
Условия задачи. Стоимость улучшений с учетом износа (полная
восстановительная стоимость минус износ) — $1228138. Общий чис
тый операционный доход от объекта недвижимости — $725760.
Требуется определить стоимость земли
Решение:
1. Определение величины коэффициента капитализации для улуч=
шений
Для целей оценки настоящих улучшений земельного участка ве
личина коэффициента капитализации определена как метод рыноч
ной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи меж
ду рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величи
ной чистого операционного дохода от аналогичных объектов
недвижимости. Применение этого метода обусловлено наличием до
статочной достоверной информации по данному сегменту рынка.
Формула определения величины коэффициента капитализации
методом рыночной экстракции имеет следующий вид1:
,
где: R — коэффициент капитализации; NOI — чистый операционный
доход от объекта недвижимости; V — рыночная стоимость от объекта
недвижимости.
На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на
сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости
аналогичных с оцениваемым объектом:
1 На самом деле, данная формула справедлива для оценки коэффициента капитали
зации объекта недвижимости в целом. Однако из за высокой доли стоимости улуч
шений в общей стоимости объекта недвижимости можно допустить, что коэффици
ент капитализации улучшений близок по величине к коэффициенту капитализации
объекта недвижимости в целом.
R NOI
V
———– =
Как видно из приведенных данных коэффициент капитализации
колеблется от 0,18 до 0,32. В этой связи нами была проведена мате
матическая обработка исходной информации путем расчета средне
квадратического отклонения. Значение среднеквадратичного откло
нения является показателем точности результата, полученного ус
реднением ряда значений коэффициентов капитализации. В
соответствии с законом нормального распределения нормальным
распределением описывается C ± 1,94? значений ряда чисел. Этот
интервал используется для отбраковки недостоверных данных.
Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет
следующий вид:
,
где: ? — среднее квадратичное отклонение; C — среднеарифметиче
ское значение ряда:
,
где: Сi — i ое значение ряда; N — количество членов ряда.
С = (0,21+0,20+0,24+0,19+0,21+0,20+0,18+0,18+0,32) / 9 ? 0,215
Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда со
ставляет 0,215 ± 1,94 ? ?. Для нашей выборки ? = 0,043. Отсюда дове