Страница 2
корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сдел
ки, полученной на основе анализа рыночных данных.
В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать
характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (напри
мер, стоимость гектара, квадратного метра земельного участка).
Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участ
ков осуществляется по следующим элементам сравнения:
! имущественные права: обременение договорами аренды с ус
ловиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права
собственности на землю и т.п.;
! условия финансирования: использование при покупке кредит
ных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным,
рассрочка платежей и т.п.;
! условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаи
мозачеты и т.п.;
! условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, на
пример, родственные отношения покупателя и продавца, про
дажа в условиях банкротства и т.п.;
! время заключения сделки с объектом аналогом;
! местоположение и окружение;
! правовые и градостроительные ограничения по виду использо
вания и застройке земельного участка;
! физические характеристики: рельеф, размеры и форма земель
ного участка;
! доступные коммунальные услуги (наличие или близость инже
нерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).
Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пя
ти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе после
довательно, а именно: каждая последующая корректировка выпол
няется на базе результата предыдущей. При этом последовательность
корректировок не имеет значения.
Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным
элементам сравнения выполняется на независимой основе следую
щим образом:
! определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном
или относительном (процентном) выражении;
! данная сумма используется для внесения поправки в цену ана
лога, полученную после внесения поправок по первым четы
рем элементам сравнения.
Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с
использованием количественных и качественных методов.
К количественным методам относят: анализ парного набора дан
ных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек,
анализ вторичных данных.
Метод анализа парного набора данных заключается в определе
нии поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объ
ектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элемен
том.
Метод статистического анализа заключается в определении по
правок по элементам сравнения с использованием корреляцион
но регрессионного анализа.
Метод графического анализа заключается в определении попра
вок с использованием графиков и номограмм.
Метод анализа издержек заключается в определении поправки к
цене объекта аналога на основе оценки вклада затрат, связанных с
добавлением или устранением элемента сравнения, по которому
объект аналог отличается от объекта оценки.
Метод анализа вторичных данных заключается в определении по
правок к цене объекта аналога по элементам сравнения на основе со
ответствующих данных, опубликованных в печати.
При правильном определении и внесении поправок откорректи
рованные цены аналогов должны быть близки друг к другу и итого
вое значение стоимости объекта оценки может быть определено
простым усреднением конечных результатов корректировок каждого
аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетель
ствует о неверном проведении корректировки цен аналогов или не
учете каких то элементов сравнения. Неучет каких то элементов
сравнения может быть обусловлен объективными причинами, на
пример, пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с
оцениваемым. В этом случае оценка итогового результата стоимости
простым усреднением не может быть признана приемлемой. При на
личии больших различий в результатах корректировок цен аналогов
в качестве итогового результата целесообразно использовать их сред
невзвешенное значение, или при наличии большого количества ана
логов — статистическое значение моды как наиболее часто встре
чающееся значение числового ряда.
Пример для расчета моды
Допустим, что в результате корректировок цен 16 аналогов полу
чены следующие конечные результаты (см. таблицу 15.1).
Таблица 15.1
Ориентируясь на максимальное (150) и минимальное (90) значе
ния результатов корректировок, составим числовой ряд (см. таблицу
15.2).
Таблица 15.2
Из совместного анализа таблиц следует, что максимальное коли
чество (8) результатов: 135, 137, 134, 140, 139, 141, 142, 140 — попада
Номер аналога 1 2 3 4 5 6 7 8
Результат 100 135 108 111 150 139 141 142
Номер аналога 9 10 11 12 13 14 15 16
Результат 90 137 102 140 112 134 140 92
Номер числа 1 2 3 4 5 6 7 8
Значение 90 94 98 102 106 110 114 118
Номер числа 9 10 11 12 13 14 15 16
Значение 122 126 130 134 138 142 146 150
ет в интервал от 134 до 142. Другими словами, если бы продавались
земельные участки, аналогичные оцениваемому, то наибольшее ко
личество сделок совершилось бы по ценам, находящимся в интерва
ле от 134 до 142 денежных единиц.
Отсюда следует, что в качестве итогового значения можно взять
либо интервал от 134 до 142 либо его середину — 138. Заметим, что