Страница 6
участка под зданием.
Решение:
Стоимость земли = $100 тыс. — ($80 тыс. ? 0,5) = $60 тыс.
15.5. Метод остатка для земли
Применение данного метода основано на принципе остаточной
продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свобод
ных, так и полностью или частично застроенных земельных участ
ков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться
как условно свободные при их наиболее эффективном использова
нии. Например, склад или временное сооружение из легких конст
рукций, находящиеся на земельном участке в окружении капиталь
ных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как
наиболее эффективное использование. Такие строения в процессе
оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оцен
ка земельного участка должна выполняться как условно свободного.
Данный метод также применяется для анализа наиболее эффектив
ного использования земельного участка как условно свободного пу
тем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант за
стройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть
использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полу
ченной с использованием других доступных с точки зрения инфор
мации методов оценки.
Метод остатка для земли может использоваться только при нали
чии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений
на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках.
При отсутствии такой информации возможно использование дан
ных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, получен
ного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вы
честь стоимость активов, не относящихся к недвижимости (напри
мер, нематериальных и движимых активов).
В соответствии с этой техникой рыночная стоимость земельного
участка оценивается по формуле:
,
где VL — оценка рыночной стоимости земельного участка; I — чис
тый операционный доход; VB — рыночная стоимость улучшений;
RL — коэффициент капитализации доходов от земли; RB — коэффи
циент капитализации доходов от улучшений.
Использование метода предполагает следующую последователь
ность действий:
! подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов
коммерческого использования оцениваемого земельного уча
стка;
! расчет остаточной стоимости существующих или полной вос
становительной стоимости прогнозируемых на оцениваемом
участке улучшений для выбранных видов использования оце
ниваемого земельного участка, включая существующий, с уче
том юридических, градостроительных, функциональных и
иных ограничений, установленных исполнительными органа
ми власти и соответствующими уполномоченными органами;
! расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
! расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на стро
ения, как произведения их полной восстановительной стои
мости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
VL
I VB RB ? ?
RL
————————— =
! расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земель
ный участок, как разности общего чистого дохода и доли, при
ходящейся на строения;
! расчет стоимости земельного участка путем деления доли об
щего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на
коэффициент капитализации доходов от земли.
Вид использования земельного участка, для которого получена
максимальная стоимость, является наиболее эффективным исполь
зованием оцениваемого земельного участка.
Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составле
ния отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.
Основными статьями отчета о доходах являются:
! потенциальный валовой доход;
! действительный валовой доход;
! операционные расходы, состоящие из эксплуатационных рас
ходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
! чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход ).
Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность дей
ствительного валового дохода и операционных расходов. При этом
из действительного валового дохода вычитаются только те операци
онные расходы, которые несет арендодатель.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, кото
рый можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопро
центной заполняемости арендаторами и отсутствии потерь от непла
тежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за
помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыноч
ных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодате
лем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые
сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам,
также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенци
альный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые
за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в
арендную плату.
Действительный валовой доход равен разности потенциального
валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплате
жей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в про
центах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчиты
ваются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от
простоя помещений.
Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные —