Страница 3

итоговое значение, определенное по данным табл. 1 как среднее зна
чение, равно 123 д.е.
К качественным методам относят метод общей группировки и
метод индивидуальных опросов.
Метод общей группировки заключается в разбивке объектована
логов на две группы, лучших или худших по качеству в сравнении с
объектом оценки, и использовании этой информации для определе
ния наиболее вероятной цены объекта оценки.
Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений опе
раторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообра
зующего фактора.
При использовании количественных методов результат расчета
рыночной стоимости земельного участка определяется как среднее
или средневзвешенное значение откорректированных цен аналогов.
При использовании качественных методов результат расчета ры
ночной стоимости определяется в соответствии с техникой конкрет
ного качественного метода.
Примеры расчета рыночной стоимости земли методом сравнения
продаж
Пример 1
Условия задачи. Имеются данные о цене продажи незастроенного
земельного участка аналога и его характеристики по сравнению с
оцениваемым участком:
Цена — $30 000.
Условия финансирования — на 6% лучше, чем у оцениваемого
участка;
Дата продажи – 0,5 года назад;
Местоположение — на 10% лучше оцениваемого;
Удобства — на 5% хуже, чем у оцениваемого;
Топография на 15% лучше, чем у оцениваемого.
Определить стоимость оцениваемого участка.

Решение:
Стоимость оцениваемого участка, с учетом округления, может
быть принята, равной $24 000.
Пример 2
Условия задачи. Оцениваемый земельный участок находится в ад
министративноделовом центре города в зоне преимущественно жи
лой и общественной застройки. Участок предназначен для использо
вания под помещения торговли. Площадь земельного участка 10 со
ток. Участок не застроен.
Оцениваемый участок принадлежит заказчику на праве собствен
ности. Ограничений в использовании и обременений нет.
Требуется определить стоимость земельного участка.
Решение:
1. Выявление аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом,
и приведение ценообразующих характеристик единиц сравнения к
ценообразующим характеристикам единицы сравнения оцениваемо
го объекта.
На дату оценки были выявлены следующие три объектааналога,
достаточно близкие по своим характеристикам с объектом оценки,
имеющие одинаковое целевое назначение. Исходные данные, а так
же расчет стоимости указанным методом по сопоставимым объектам
приведены в таблице корректировок.
№ фактора Корректировки на зависимой основе
1. Условия финансирования 6%
$30 000(10,06) = $28 200
2. Дата продажи +5%
$28 200(1+0,05) = $29 610
Корректировки на независимой основе
3. Местоположение 10%
4. Удобства +5%
5. Топография 15%
Общая корректировка на
независимой основе
20%
Стоимость объектааналога, если
бы он обладал характеристиками
оцениваемого объекта
$29 610 (10,2)= $23 688

Описание вносимых поправок
Право собственности. Все сопоставимые объекты, включая оцени
ваемый, имеют право собственности. Поправка не требуется.
Условия финансирования. В процессе проверки информации уда
лось установить, что первый и третий объекты приобретались поку
пателями за собственные средства, а второй объект был приобретен с
условием 50% оплаты по факту свершившейся сделки, остальные
50% в рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 3% в месяц. Поправ
ка вводится на второй объект в размере минус $101160.
Условия оплаты. Первые два объекта были проданы по безналич
ному расчету, третий объект по бартеру. Известно, что бартер ведет к
удорожанию цены на 30%. Вводится поправка на бартер минус
$27000.
Условия сделки. Типичный срок экспозиции на рынке — 6 меся
цев. Третий объект был продан с нетипичным сроком — 3,5 месяца.
Вводится поправка +13%.
№
п/п
Элементы
Земельный
участок № 1
Земельный
участок № 2
Земельный
участок № 3
1. Цена, $ 1300000 1500000 1620000
2. Поправка на условия
финансирования
0 101160 0
3. Скорректированная цена, $ 1300000 1398840 1620000
4. Площадь участка в сотках 10 15 18
5. Цена 1 сотки, $ 130000 93256 90000
6. Поправка на условия оплаты 0 0 27000
7. Скорректированная цена, $ 130000 93256 63000
8. Поправка на условия сделки 0 0 +13%
9. Скорректированная цена, $ 130000 93256 71190
10. Поправка на время продажи +17% +13% +8%
11. Скорректированная цена, $ 152100 105379 76885
12. Поправка на местоположение 0 +20% +10%
13. Скорректированная цена, $ 152100 126455 84574
14. Поправка на размеры 0 +7,5% +12%
15. Скорректированная цена, $ 152100 135939 94723
16. Количество корректировок 1 4 5

Условия рынка (время продажи). Объекты продавались в различ
ные сроки. Первый — 8 месяцев назад, второй 6 месяцев назад, тре
тий — 4 месяца назад. Рост цен составляет 2% в месяц по простому
проценту. Вводятся поправки на время продажи: по первому — плюс
16%, по второму — плюс 12%, по третьему — плюс 8%.
Местоположение. Первый объект находится в аналогичных усло
виях по местоположению с оцениваемым. Второй и третий объекты
находятся соответственно в зоне промышленной застройки и в райо
не жилой зоны. Принимая во внимание, что расположение земель
ного участка в зоне промышленной застройки уменьшает цену земли
на 20% и в районе жилой зоны — на 10%, вводится поправка по вто