Страница 6
При выявлении различий в цену продажи сопоставимых объектов
вносятся поправки как в денежном, так и в процентном выражении.
В результате оценщик определяет скорректированную стоимость
аналога, приведенного к ценообразующим характеристикам оцени
ваемого объекта.
Доходный подход основывается на утверждении, что разумный
покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оценивае
мый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохо
да, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае
стоимость объекта определяется его способностью приносить доход
в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, вклю
чая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммар
ную стоимость.
Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осу
ществить методом прямой капитализации или методом дисконтиро
вания денежных потоков. Метод прямой капитализации наиболее
применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предска
зуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования де
нежного потока более применим к приносящим доход объектам,
имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Оценка стоимости на основе капитализации доходов требует спе
цифического анализа рыночной ситуации. Основу внешнего инфор
мационного обеспечения доходного подхода составляют данные о
динамике рыночных ставок арендной платы, спросе и предложениях
на конкретном сегменте рынка, коэффициентах потерь, динамике
эксплуатационных затрат, преобладающих ставках доходности аль
тернативных инвестиций, а также ожидаемые доходы от продажи не
движимости или других имущественных прав, связанных с этой не
движимостью, и т. д.
Оценщикам необходимо учитывать изменения предпочтений и
требований инвесторов, сложившиеся на дату оценки, и прогнози
ровать будущие тенденции.
Выбор оценщиком конкретного подхода и метода зависит от на
личия определенных условий, обеспечивающих возможность или
уместность их применения.
Затратный метод применяется, как правило, всегда и является оп
ределяющим в случае отсутствия рыночной информации в силу не
развитости рынка, уникальности оцениваемого объекта, отсутствия
достоверной информации по сходным объектам. Другим примером
предпочтительности затратного подхода могут служить не принося
щие доход объекты недвижимости, такие, как школы, больницы,
вокзалы, культовые сооружения, тюрьмы и т. д.
Таким образом, затратный подход применяется для объектов спе
циального назначения, по которым нет аналогичных продаж, в усло
виях отсутствия или неразвитости рынка, для целей страхования, на
логообложения, при оценке объекта, требующего капитального ре
монта или реконструкции.
Ограничения на применение данного метода могут возникнуть в
том случае, если полученный затратным подходом результат не адек
ватен стоимости прогнозируемых доходов либо возникают труднос
ти с определением накопленного износа и прибыли предпринимате
ля при оценке объектов со значительным хронологическим сроком
службы.
Сравнительный подход наиболее уместен для оценки объектов
недвижимости, по которым имеется достоверная информация о не
давних сделках куплипродажи и имеются объективные инструмен
ты выявления различий между оцениваемой недвижимостью и со
поставимыми объектами, а также расчета поправок к базовой цене
аналога. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от
типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено
при анализе.
Доходный подход применим для оценки недвижимости, прино
сящей достаточно большую положительную величину дохода, в слу
чае, когда можно составить достоверный прогноз доходов и расхо
дов, обоснованно оценить ожидания инвестора о требуемой ставке
доходности, исходя их уровня риска вложения капитала в конкрет
ный объект. Вместе с тем при определенных условиях доходный под
ход является наиболее предпочтительным, так как оценивает показа
тели доходности и вложенного капитала за весь инвестиционный пе
риод.
3.5. Согласование предварительных результатов оценки и выве%
дение итоговой величины стоимости
Согласование результатов, полученных на основе различных под
ходов и методов, является последним этапом определения стоимости
оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки
может быть представлен в виде одной денежной величины либо диа
пазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного
минимальным и максимальным значением.
На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить
проверку полученных результатов с целью выявления математиче
ских и логических ошибок, которые увеличивают степень расхожде
ния результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.
Процедура согласования проверенных результатов определяет
ся содержанием оценочного задания, использованных подходов и
методов оценки, полнотой и достоверностью использованной ин
формации, выявлением преимуществ и недостатков используемых
методов.
Определяющими критериями иерархии каждого результата явля
ется возможность отразить действительные намерения потенциаль
ного продавца или покупателя, качество информации, на основании
которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода