Best-Ocenki.ru

ции трех основных подходов:
! затратный подход;
! сравнительный подход;
! доходный подход.
Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный
инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую
ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и
строительство сходного по потребительским свойствам здания.
Объективность результатов затратного подхода зависит от воз
можности точного расчета на дату оценки полной восстановитель
ной стоимости зданий, потери стоимости оцениваемого здания по
всем возможным причинам и рыночной стоимости земельного уча
стка, на котором расположен оцениваемый объект.
При использовании затратного подхода стоимость недвижимости
является результатом сложения остаточной стоимости зданий и рас
четной стоимости земельного участка. В данном случае остаточная

стоимость зданий представляет разницу между текущей стоимостью
строительных работ на восстановление или замещение строений и
суммой общего накопленного износа сооружений, при этом в расчет
может быть включен доход предпринимателя.
Информацию о текущих ценах на строительную продукцию мож
но получить в проектных институтах, подрядных строительномон
тажных организациях, в справочниках, входящих в состав СНиП,
сборниках, содержащих информацию о динамике рыночных цен в
строительном комплексе. Оценка износа базируется на специальных
методиках расчета величины потерь и исследовании рынка недвижи
мости.
В затратном подходе процесс определения стоимости земельного
участка выделен в самостоятельный этап. Выделение стоимости зе
мельного участка в общей стоимости недвижимости позволяет опре
делить, является ли существующий вариант его использования опти
мальным. Кроме того, изменение стоимости основных компонентов
недвижимости – строений и земельных участков – может иметь раз
личную динамику в силу износа строений, изменения рыночной си
туации и т.д.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка применяют
следующие методы: сравнение продаж, долевое распределение стои
мости между землей и строениями, выделение стоимости, разбивка
на участки, техника остатка и капитализация земельного арендного
дохода.
Метод сравнения продаж. Стоимость оцениваемого земельного
участка определяется на основе последовательного внесения коррек
тировок в цены продажи сходных незастроенных земельных участ
ков.
Метод долевого распределения стоимости между землей и стро
ениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находя
щихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается ти
пичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости,
сходной с оцениваемым объектом.
Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость
земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и рас
четной стоимости расположенных на ней зданий и сооружений. Ме
тод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений
может быть определена достаточно точно.
Метод разбивки на участки. Метод используется для оценки
крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут

быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Сто
имость незастроенного участка земли может быть определена как
сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом
прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на за
стройку.
Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от
недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод
применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и
сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохо
да. Разница между общим чистым операционным доходом и дохо
дом, который приходится на здания и сооружения, — это доход от
земли, который можно капитализировать в ее стоимость.
Капитализация земельной арендной платы. При наличии достовер
ной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и
ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по
стандартной формуле капитализации.
Сравнительный подход основан на предположении, что разумный
покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он
может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полез
ности. Определение стоимости базируется на данных о недавно со
вершенных сделках куплипродажи с аналогичными объектами.
Сегментация рынка недвижимости и сбор необходимой досто
верной информации являются важнейшим этапом сравнительного
подхода. Информация может использоваться оценщиком в дальней
ших расчетах, если стороны сделки имели достаточное представле
ние о состоянии рынка, не связаны между собой отношениями, вли
яющими на цену сделки, а данные о цене сделки получены от лица,
не заинтересованного в ее искажении.
Данный подход требует от оценщика сравнения ценообразующих
характеристик оцениваемого объекта и отобранных на рынке анало
гов. В оценочной практике принято выделять следующие основные
элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязатель
ном порядке: права собственности на недвижимость, условия фи
нансирования, условия продажи, время продажи, местоположение,
физические характеристики, экономические характеристики, харак
тер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.