Страница 4
движимости и выбранных методов оценки.
Эффективность данного этапа зависит от тщательности предва
рительной организационной работы, которая требует определения
характера и объема необходимых данных, информационных источ
ников, а также составления графика работы, который особенно не
обходим для оценки крупных объектов недвижимости.
В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может про
водиться одним оценщиком или группой специалистов. Рабочий
план оценщика строится в соответствии со структурой будущего от
чета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого
этапа.
Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимос
ти необходимая информация классифицируется по ряду признаков.
По отношению к оцениваемому объекту информационный мас
сив делят на внешние и внутренние данные.
В зависимости от характера информации различают общие и спе
циальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и пред
ложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономи
ческих, политических и экологических факторов, влияющих на со
стояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации
должен учитывать происходящие изменения на региональном уров
не и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому отно
сится оцениваемый объект.
Специальные данные содержат юридическую, физическую, гео
графическую и экономическую характеристику недвижимости. Дан
ный вид информации должен быть собран по сопоставимым объек
там и оцениваемой недвижимости.
Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оце
нить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем
сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить
имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загруз
ки, перспективы его расширения за счет нового строительства и ре
конструкции, а также сведения о емкости рынка. Данные о спросе
должны отражать экономические возможности потенциальных вла
дельцев и пользователей недвижимости.
Используемая в процессе оценки информация должна быть до
статочно полной, представительной и достоверной. Она должна
помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие
факторы, проанализировать состояние экономики в целом и, в част
ности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегмен
тарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физи
ческих свойствах объекта оценки и его окружения, собрать данные
для экономических и оценочных расчетов. Характеристика собран
ной и используемой на различных этапах оценки информации долж
на быть соответствующим образом отражена в отчете.
3.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования не
движимости проводится в целях адекватной оценки существующего
варианта использования оцениваемого объекта, выработки рекомен
даций по его оптимальному использованию в целях определения
максимально возможной стоимости.
Понятие наиболее эффективного использования недвижимости
является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для
анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использо
вания, который отвечает четырем критериям: юридическая
допустимость или разрешенность, физическая осуществимость, фи
нансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.
Для определения наиболее эффективного использования земель
ного участка оценщик может использовать две схемы, в соответствии
с которыми либо участок рассматривается как незастроенный (ус
ловно свободный), либо анализируется наиболее эффективный ва
риант его использования с уже существующими строениями.
Анализ наиболее эффективного использования незастроенного
участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих
сохранение действующего назначения, постройку нового объекта,
перепланировку земельного участка (разделение или укрупнение), а
также продажу.
Наиболее эффективное использование земельного участка с су
ществующими строениями заключается в сравнении вариантов со
хранения назначения объекта, сложившегося на дату оценки, планов
реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и пе
репрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание
этих вариантов.
Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на
реализацию каждого рассматриваемого варианта использования.
Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использо
вания основана на анализе таких переменных величин, как сто
имость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного ва
рианта использования, а также капитализированная общая сто
имость недвижимости.
Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны
быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен
обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант ис
пользования и подкрепить его расчетами временного периода, необ
ходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка,
а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов,
потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.
3.4. Выбор и применение приемлемых подходов и методов к
оценке недвижимости
Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с пози