Страница 2
стков, которое состоит из описания их границ, государственной сис
темы обследования, а также процедуры описания и составления кар
ты участков и кварталов.
Идентификация подлежащих оценке имущественных прав. Осо
бенностью оценки недвижимости является комплексный подход,
который одновременно рассматривает недвижимость и как реально
существующий физический объект и как набор прав частных либо
юридических лиц, которые они могут иметь или предъявлять на
собственность, а также использование земельных участков и стро
ений.
Объектом оценки может выступать недвижимость с полными или
частичными имущественными правами, обусловленными отделени
ем или разделением прав собственности. В процессе определения
рыночной стоимости недвижимости оценщик учитывает такие огра
ничения прав собственности, как договор аренды, сервитуты, огра
ничения, вызванные залоговым удержанием объекта недвижимости,
притязания на права собственности, а также права распоряжения
воздушным пространством или наземной территорией.
Если конкретный случай оценки требует одновременно опреде
ления рыночной стоимости всего объекта недвижимости и отдель
ного элемента, представляющего частичное право, то вначале сле
дует оценить рыночную стоимость всего объекта с безусловным
правом собственности. Затем оценивается стоимость частичных
имущественных прав в объекте недвижимости, с учетом рыночной
информации о реакции рынка на конкретный вид частичных иму
щественных прав.
Неодинаковая оценка рынком недвижимости конкретных объек
тов частичного имущественного права на недвижимость является
иллюстрацией принципа оценки, гласящего, что «в оценке сумма
частей не равна целому». Стоимость оцениваемого частичного иму
щественного права может не совпадать со стоимостью его вклада в
целое. Следовательно, стоимость недвижимости с безусловным пра
вом собственности не всегда равна суммарной стоимости всех час
тичных имущественных прав. Так, оценивая 25% имущественных
прав в недвижимости, представляющих физически определенную
часть объекта, в зависимости от ее конкретных потребительских ка
честв (например, этаж жилого здания), можно получить как боль
шую, так и меньшую величину, по сравнению с пропорциональным
25% результатом стоимости в недвижимости с безусловным правом
собственности. Данный прецедент является следствием разделения
безусловного права собственности, избирательной реакцией рынка
на конкретное предложение, эффективностью подбора элементов,
составляющих имущественный комплекс недвижимости.
Сфера применения или назначение результатов оценки — это эконо
мическая процедура, осуществляемая впоследствии заказчиком на
основе полученного оценщиком результата стоимости.
Оценка стоимости недвижимости проводится в целях определе
ния:
! цены куплипродажи;
! суммы залога при кредитовании;
! базы налогообложения;
! условий арендного договора;
! стоимости зданий и сооружений бухгалтерской отчетности;
! базы справедливой компенсации при отчуждении имуществен
ных прав;
! базы договора страхования.
Выяснение способа последующего использования полученного
результата стоимостной оценки необходимо для выбора оптималь
ной процедуры оценки – от сбора и анализа необходимой информа
ции до применения наиболее результативных методов оценки и
принципов согласования результатов. Если заказчик не предостав
ляет сведения о сфере использования результатов отчета об оценке,
оценщик по собственной инициативе должен обсудить с ним дан
ный вопрос и убедиться, что клиент адекватно понимает проблему.
Данная процедура избавит оценщика от возможных недоразумений
и необходимости переделывать работу.
Выбор и определение вида стоимости. Целью оценки является оп
ределение стоимости недвижимости, которая в соответствии с дейст
вующими международными и российскими стандартами оценки
проявляется в различных видах. Вид стоимости объекта оценки дик
туется рядом факторов, к которым относятся связанные с ним оце
ниваемые имущественные права, сфера применения или назначение
результатов оценки, объем оценочного задания.
В соответствии с действующими российскими стандартами оцен
ки можно использовать следующие виды стоимости:
! рыночная стоимость;
! стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
! стоимость замещения;
! стоимость воспроизводства;
! стоимость при существующем использовании;
! стоимость для целей налогообложения;
! инвестиционная стоимость;
! ликвидационная стоимость;
! утилизационная стоимость.
Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и
другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но огово
ренная нормативными правовыми актами.
Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьи
ми лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть ука
зан в задании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде
в отчете об оценке дать определение (формулировку) указанной
стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке
стандартам.
Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки
вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в
рамках универсальной модели оценки. Вид стоимости определяет
состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки.