Страница 1
Глава 3
ЭТАПЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает
систему последовательных действий оценщика – от постановки за
дания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной
форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выра
женной в денежных единицах.
Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит
от факторов, включающих: цель использования результатов оценки,
вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недви
жимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недви
жимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние
на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимос
ти, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти дейст
вия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая
может использоваться при любом задании на оценку, для исследова
ния и анализа рынка, применения подходов и методов определения
стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбиниро
вание.
Универсальная модель оценки представляет собой достаточно
гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную
последовательность действий оценщика, регламентируемых законо
дательными актами, теорией и методологией оценки.
Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной
стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Поста
новка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и по
следующим применением результатов оценки определяет требова
ния к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ
информации охватывает сведения от общего состояния экономики
до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет
оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов,
факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной не
движимости. Сбор и обработка ретроспективной информации по
зволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенден
ций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом
будущем.
Непосредственно оценка стоимости недвижимости предполагает
использование традиционных методов, входящих в состав затратно
го, сравнительного и доходного подходов.
Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой не
движимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих
объектов недвижимости, скорректированных на выявленные раз
личия.
Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сум
му затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и
восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их
износ.
Доходный подход оценивает стоимость на основе способности
недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости
объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвес
тиционного риска.
Однако в последнее время получили распространение комбини
рованные методики, включающие статистические и экономические
модели. Выбор методов зависит от оценочной задачи, состояния
рынка, назначения оценки и других факторов. Поэтому в конкрет
ной ситуации возможно использование максимального числа мето
дов, что позволяет оценить стоимость с различных позиций. Вместе с
тем в ряде случаев оценщик по объективным причинам вынужден
ограничиться одним методом, что требует соответствующего обосно
вания в отчете.
На завершающем этапе оценки формулируется оценочное заклю
чение, в котором итоговая стоимость может быть представлена в ви
де однозначного результата или диапазона значений стоимости.
Схематично этапы оценки недвижимости включают:
1. Постановку задания на оценку;
2. Сбор информации и предварительный анализ данных;
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
недвижимости;
4. Выбор уместных методов оценки и их применение;
5. Согласование предварительных результатов оценки и выведе
ние итоговой стоимости;
6. Подготовку отчета об оценке и его согласование с заказчиком.
3.1. Постановка задания на оценку
Постановка задания на оценку является начальным этапом, на
котором определяются и формулируются базовые параметры оце
ночного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной
и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора
методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете.
Наиболее важные компоненты задания на оценку включают:
! идентификацию объекта недвижимости;
! идентификацию подлежащих оценке имущественных прав;
! назначение (сфера применения) результатов оценки;
! выбор и определение вида стоимости;
! уточнение даты оценки;
! описание объема оценки;
! уточнение иных ограничений.
Идентификация объекта недвижимости включает описание таких
характеристик, как адрес, полное юридическое описание, точное
местонахождение и границы недвижимости.
Идентификация объекта недвижимости представляет его точное
юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе
предоставленной заказчиком информации. Необходимая информа
ция может быть получена из государственного реестра данных обсле
дования земельных участков в соответствии с местным и государст
венным законодательством.
Правильное юридическое описание должно учитывать конкрет
ную региональную систему обследования и описания земельных уча