Страница 3
Выбор подходов и методов оценки недвижимости является произ
водной от вида определяемой стоимости; так, например, при опреде
лении страховой стоимости нецелесообразно применять методы до
ходного подхода. Вид стоимости определяет логику и обоснован
ность согласования итоговых результатов оценки.
Уточнение даты оценки. Уточнение даты, на которую будет прове
дена оценка и, следовательно, будет действовать результат оценки,
необходимо по целому ряду причин. Любой вид определяемой стои
мости по своей сути является рыночным, так как даже стоимости
воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строитель
ную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку
они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкурен
ции, изменения предпочтений потребителей и т. д.
В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные цено
образующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния ко
торых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление
участников рынка о состоянии его конъюнктуры. В связи с тем, что
рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость осно
вывается на анализе информации, собранной на определенную дату,
рыночных данных в конкретное время. Изменение расстановки ры
ночных сил оказывает существенное влияние на результат оценки и
получаемую величину стоимости.
Дата оценки, используемая в оценочной практике, представлена
тремя видами:
! текущая;
! ретроспективная;
! будущая.
В подавляющем большинстве случаев дата оценки — это дата,
близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценоч
ных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость выведе
ния рыночной стоимости на какуюлибо дату в прошлом или бу
дущем.
Оценка рыночной стоимости на ретроспективную (прошлую) да
ту необходима при налогообложении наследства (дата смерти), рас
чете подоходного налога (дата покупки), страховом возмещении (да
та страхового события), судебном иске (дата ущерба) и т. д. Доступ
ность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику
объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты.
Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недви
жимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или
принятия решений о целесообразности строительства. Возникаю
щий в данном случае временной разрыв между датой проведения
оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на про
ектную мощность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего
расчетную величину денежного потока, требует определения рыноч
ной стоимости на дату завершения строительства.
Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ уста
навливается оценщиком для определения состава используемых дан
ных, информационного обеспечения, необходимости привлечения
сторонних экспертов, способов проверки достоверности информа
ции, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной
информации в окончательный отчет.
Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы
третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки.
Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается
сделать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных при
чин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем инфор
мации.
Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от
значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с
клиентом. Данный раздел позволяет определить общий объем трудо
затрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в
конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик не
сет ответственность за соответствие сформулированного объема оце
ночных работ и фактических результатов.
Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональ
ной оценки (USPAP), изданные Фондом оценки, различают полную
и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соот
ветствии с «Положением об ограниченных процедурах» Единых
стандартов. В данном случае, как правило, используется ограничен
ный объем информации. Примером такой оценки является оценка
недвижимости, проведенная на основе только сравнительного под
хода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оце
ночных данных.
Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничиваю
щих условий, которые должны быть сформулированы в задании на
оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижи
мости, прав собственности, дата оценки, сфера применения резуль
татов оценки, а также вид стоимости. Введение состава ограничи
вающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от
возможных будущих претензий, но и своевременно информировать
заказчика и других пользователей отчета. Например, ограничиваю
щее условие может включать пункт о получении информации из не
достаточно надежных источников, о невозможности проведения тех
нического обследования недвижимости.
3.2. Сбор информации и предварительный анализ данных
Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработ
ки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привле
ченных специалистов, а также время, необходимое для обработки
данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой не