Страница 3

и истинной величинами стоимости. Поскольку стоимость есть прогнозируемая наиболее
вероятная цена, то чем лучше совпадение оцененной стоимости с фактической ценой по-
следующей продажи или аренды, тем выше точность оценки. Однако фактическую цену
нельзя безоговорочно принять за истинное значение стоимости, так как реальные усло-
вия сделки могут существенно отклониться от тех наиболее типичных условий, которые
имел в виду оценщик, давая оценку. Тем не менее, совпадение результатов оценок с фак-
тическими ценами служит индикатором хорошей работы оценщика [23].
При анализе точности оценки в качестве истинного значения стоимости берется не про-
сто фактическое значение цены, а ее наиболее вероятное значение для заданных условий,
“очищенное” от нехарактерных влияний некоторых факторов.
Теоретически погрешность можно определить, если применить другой, более точный
метод расчета. Однако в случае оценки стоимости трудно принять какой-то один метод
за “эталонный”. Любой метод, независимо от того, на какой подход он опирается (за-
тратный, сравнительный или доходный), имеет свои плюсы и минусы. Поэтому чаще
всего индивидуальную оценку стоимости выполняют, используя все три подхода, а затем
на этапе согласования анализируют сходимость полученных величин.
Проблема оценки осложняется еще тем, что при оценке рыночной стоимости не су-
ществует ее прямых индикаторов, как в классической теории случайных измерений, ре-
шающей задачу оценки измеряемой величины путем наблюдения некоторого количества
ее прямых реализаций. В оценке, в силу того, что каждый объект индивидуален и отли-
чается от других хотя бы по местоположению, имеют дело со скорректированными це-
нами или, пользуясь терминами теории измерений, с косвенными измерениями.

4.1. ОСНОВЫ ТЕОРИИ ИЗМЕРЕНИЙ СЛУЧАЙНОЙ ВЕЛИЧИНЫ
4.1.1. Классификация и свойства случайных измерений
Прямые и косвенные измерения
Измерения принято разделять на прямые и косвенные.
Прямые измерения - это такие измерения, при которых измеряемая величина непосред-
ственно сравнивается с выбранной единицей. Прямые измерения обычно выполняются с
использованием количественных или качественных шкал.
Примеры:
Измерения в количественных шкалах:
 площадь (сравнивается с м2 - 100 м2, 200 м2);
 расстояние (сравнивается с линейным метром - 1000 м, 5000 м).
Измерения в качественных шкалах:
 качество конструкции (плохое, хорошее);
 тип стен (деревянные, кирпичные, блочные).
Косвенные измерения - это такие измерения, при которых непосредственно изме-
ряются некоторые вспомогательные величины (характеристики), а искомая величина
(показатель) находится по формулам, связывающим эту величину с вспомогательными
величинами.
Примеры: арендная ставка, рыночная стоимость, коэффициент капитализации.
Классификация погрешностей
1. Грубые ошибки (промахи) - ошибки, являющиеся, как правило, результатом недоста-
точной квалификации, невнимательности или недобросовестности субъекта измерения.
Они могут быть обнаружены и устранены.
2. Систематические (ошибки) погрешности - погрешности, источником которых явля-
ются постоянно действующие факторы.
Примеры: инструмент измерения, параметры которого отличаются от эталонного;
интерес субъекта измерения в сознательном искажении (в одну сторону) результата из-
мерения.
Систематические ошибки могут быть обнаружены и устранены путем, например,
привлечения для измерений другого субъекта измерения.

3. Случайные погрешности - погрешности, обусловленные действием множества факто-
ров случайного характера, проявление которых предсказать невозможно.
Из-за действия случайных факторов ни одно измерение не может быть выполнено абсо-
лютно точно. Случайные ошибки устранить невозможно, но можно оценить.
Свойства случайных равноточных измерений
Измерения называются равноточными, если все они выполняются в одних и тех же
условиях, по одним и тем же правилам и все результаты одинаково надежны.
Свойства равноточных измерений:
1. Симметричность: число положительных ошибок примерно равно числу от-
рицательных ошибок такой же величины. Это свойство проявляется тем луч-
ше, чем больше произведено измерений.
2. Унимодальность: мелкие ошибки встречаются чаще, чем крупные. Частота
появления ошибок есть убывающая функция ее величины.
3. Ограниченность: величина наиболее крупных ошибок практически не пре-
восходит некоторого предела, зависящего от точности измерений. Самую
большую ошибку в данном ряду принято называть предельной ошибкой.
4. Компенсация: алгебраическая сумма всех случайных ошибок стремится к
нулю. Если i-ю ошибку обозначить через .Xi, то свойство компенсации можно
представить в виде предела: 0 X lim i
n
= .
. >
. .
Среднее арифметическое значение измеряемой величины
Пусть в результате n равноточных измерений некоторой величины, истинное значе-
ние которой есть X (оно нам неизвестно), получен набор чисел x1, :, xn.
Cоставим разности между измеренными и истинными значениями указанной вели-
чины и обозначим их соответственно .X1, , :, .Xn, т.е.
. . .
.
. . .
.
.
=-
= -
= -
n n
2 2
1 1
X X x
…
X X x
X X x
.
.
.
.
(4.1)

Разности (4.1) называют истинными абсолютными ошибками или абсолютными по-
грешностями отдельных измерений. Они могут быть как положительными, так и отрица-