Best-Ocenki.ru

Оценка на основе расчета средневзвешенного значения
Основная идея данного подхода основана на расчете средневзвешенного значения
итогового результата. Принимается, что вес каждого из откорректированных значений
аналогов обратно пропорционален нормированному значению дисперсии его результата
и рассчитывается по формуле:

Vk
n
1 i

Vi
k S
S
w
.=
= .
(4.28)
Здесь 2 кор
i

Vi ) V ( S . = . С учетом (4.28) средневзвешенное значение, которое берется в
качестве итогового результата, определяется следующим образом:
.
. .
=
=
=
n
1 i
i
n
1 i
кор
ai i
w
V w
V .
(4.29)
Используя полученное значение средневзешенного, можно рассчитать ошибку ре-
зультата:
. . -
. . -
. =
=
=
n
1 i
i
n
1 i
i
2 кор
ai
w ) 1 n ( n
w ) V V (
2 V . .
(4.30)
На основе представленных выше выражений выполним оценку итогового результата
и его ошибки в соответствии с исходными данными рассмотренного выше примера:
w1=6,68; w2=3,11; w3=1,89; . = 68 , 11 w ;
39 В приложении представлены результаты оценки ставки аренды по более полному набору ценообразую-
щих факторов.

6 , 141
68 , 11
137 89 , 1 135 11 , 3 146 68 , 6 V =
. + . + .
= ;
17 , 4
68 , 11 2 3
89 , 1 ) 6 , 141 137 ( 11 , 3 ) 6 , 141 135 ( 68 , 6 ) 6 , 141 146 ( 2 V
2 2 2
=
. .
- + - + -
= . .
Таким образом, итоговый результат в соответствии с логикой данного подхода мож-
но представить так: V=141,6 +4,17 или V с 95% вероятностью находится в интервале
[137;146] у.е.
Оценка на основе анализа количества корректировок по каждому аналогу
Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при неболь-
шом числе измерений. В соответствии с этой идеей в таблице определяется значимость
(вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательно-
го значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение
откорректированных стоимостей объектов аналогов. При этом предполагается, что наи-
больший вес должен быть придан тому объекту аналогу, цена которого претерпела наи-
меньшее количество корректировок.
Пусть количество корректировок i-го аналога равно ki. Тогда алгоритм расчета весов
можно представить в виде следующей последовательности:
1. Расчет общей суммы корректировок K= .ki;
2. Расчет отношений
i
i k
K = . ;
3. Расчет весов
.
=
i
i
i w
.
.
.
Используя данный алгоритм, рассчитаем веса откорректированных значений для на-
ших исходных данных (Табл. 4.10 и Табл. 4.11). Из анализа Табл. 4.11 следует, по перво-
му аналогу выполнено 3 корректировки, по второму - 4 и по третьему -3. Отсюда имеем:
k1 =3; k2 =4; k3 =3 и соответственно w1=0,36; w2,=0,27; w3 =0,36.
Итоговое значение стоимости рассчитывается как средневзвешенная сумма:
V=0,36 .146+0,27 .135+0,36 .137=138,33.
Ошибку итогового результата можно рассчитать по формуле:
=
. -
. -
= =
i
n
1 i
i
2 k
i
w ) 1 n ( n
w ) V V (
2 V . 5,8.
Результаты расчетов по каждому из рассмотренных подходов сведены в Табл. 4.13.
Из анализа этих результатов, следует, что второй из представленных подходов позволяет

обеспечить оценщика наиболее полной информацией о результате оценки и его итоговое
значение 142 у.е. более полно отражает истинное значение, т.к. тяготеет к результату
корректировки цены аналога, имеющему наименьшее значение ошибки оценки.
Таблица 4.13
Оценка на основе анализа расширенной последовательности
No Откорректированное значение
цены аналога
Ошибка Результат
оценки
Ошибка
результата40
1 146 н/с 139 5
2 135 н/с
3 137 н/с
Оценка на основе расчета средневзвешенного значения
No Откорректированное значение
цены аналога
Ошибка Результат
Оценки
Ошибка
результата
1 146 1,89 142 4
2 135 2,78
3 137 3,56
Оценка на основе анализа количества корректировок
No Откорректированное значение
цены аналога
Ошибка Результат
Оценки
Ошибка
результата
1 146 н/с 138 5,8
2 135 н/с
3 137 н/с
Методы, базирующиеся на доходном подходе, предполагают прогнозирование бу-
дущего чистого дохода на период эффективного срока бизнеса. Поэтому погрешность
стоимости, получаемой этими методами, во многом зависит от того, насколько точно
рассчитан чистый доход (он рассчитывается по разностной математической модели: раз-
ность между выручкой и затратами). С точки зрения анализа точности разностная схема
расчета наименее благоприятна, так как разность двух близких чисел обнаруживает зна-
чительно большую и абсолютную, и относительную погрешность, чем погрешности
уменьшаемого и вычитаемого чисел в отдельности [23].
В заключение данной главы, хотелось бы отметить, что представленные выше под-
ходы к оценке точности могут быть успешно использованы и на этапе согласования ре-
зультатов, полученных разными методами, при принятии решения об окончательном
(итоговом) значении рыночной стоимости.
40 Оценка ошибок по каждому методу выполнена без учета коэффициента Стьюдента.