Страница 5

Фасады сайдинг виниловый. сайдинг цены. Виниловый сайдинг, водостоки, сайдинг цена.

косвенные издержки предпринимателя, ее можно считать средними издержками строи-
тельства с учетом прибыли предпринимателя. Рыночную цену участка мы вправе счи-
тать средними издержками на приобретение земли, а прибыль препринимателя - преми-
ей за риск инвестирования.. Если условно принять физический и моральный износ рав-
ными нормативному бухгалтерскому2 износу, мы приходим к описанному выше методу
< ="" ="" ="">. При этом с точки зрения теории спроса и предложе-
ния подход по затратам отражает в ценообразовании сторону предложения.
II. Доходный подход в процессе оценки недвижимости
Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и
продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожида-
ется, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни.
Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчи-
тывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.
Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на ос-
нове ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стои-
мость ожидаемых выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, ге-
нерируемый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с
использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость
2 Заметим, что реальный и бухгалтерский износ неравнозначные понятия, однако при назначении цены
разумный продавец откорректирует нормативный износ

объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог
бы получить от сдачи объекта в аренду.
Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величи-
ну арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение
потребительской полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при
оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от
аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое
строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующе-
го условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости.
Заметим, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из воз-
можных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении
данной проблемы мы приходим к определению цены аренды помещений при различных
вариантах функционирования недвижимости. В данном случае мы подходим к расчету
цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик дол-
жен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных
функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необхо-
димой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на
содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть
также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен
изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени
и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном
подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость.
В отличие от товарных рынков цены здесь рассматриваются не в зависимости от ко-
личества единиц товара, а в зависимости от площади сдаваемых помещений (за большую
площадь скидки), от их местоположения (этаж, вид из окна и пр.), от состояния помеще-
ний и т.д. Соответственно, точка безубыточности определяет минимальную заполняе-
мость объекта. Рассмотрев все возможные варианты, оценщик выбирает наиболее выгод-
ный, т.е. имеющий наибольшую текущую стоимость при наименьшем сроке окупаемости
инвестиций [28,31]. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам от-
ражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.
III.Подход рыночных сравнений
Этот метод оценки рыночной стоимости основан на сравнении цены объекта с цена-
ми недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые

объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. Все сопоставимые объекты
корректируются на различия с объектом оценки. В результате определяется продажная
цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основ-
ные характеристики, что и оцениваемая собственность.
По сути, мы здесь имеем аналог метода установления цены на основе уровня теку-
щих цен. Методы определения уровня текущих цен могут быть различными: метод кор-
реляционно-регрессионного анализа [10], метод поправок (аналог на товарных рынках -
метод определения цен на новые изделия на основе коэффициентов технического уров-
ня) и пр. Метод установления цены на основе закрытых торгов3 также применим для оп-
ределения цен объектов недвижимости, поскольку здесь мы имеем частный случай пря-
мого сравнительного анализа продаж для объектов, имеющих особенности формирова-
ния цены, определяемые условиями аукциона (порядок назначения стартовой цены, по-
рядок допуска участников торгов, срок подачи заявок, условия состоятельности торгов и