Страница 4

Итак, условно мы можем говорить о двух наиболее распространенных формах товара
на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба товара имеют
свою цену и, очевидно, свою структуру цены. Более того, эти цены, как правило, связаны
между собой. Например, собственник объекта недвижимости, предлагая его в аренду,
при определении стоимости этой услуги будет ориентироваться на окупаемость первона-
чальных инвестиций в объект недвижимости, т.е. на затраты по созданию или приобре-
тению объекта недвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориен-
тируясь на его доходность.
С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости это наибо-
лее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке [43]. То есть
стоимость, которую определяет оценщик, является по существу меновой характеристи-
кой товара или его меновой стоимостью, на формирование которой оказывают влияние
различные факторы. Факторы, влияющие на стоимость или на цену как форму ее рыноч-
ного проявления, можно подразделить на две большие группы: факторы предложения и
факторы спроса. К факторам предложения можно отнести те, которые влияют на цену
продавца: в основном это затраты, связанные с приобретением или созданием объекта
недвижимости или прав на него, а к факторам спроса - те, которые влияют на цену поку-
пателя. Покупатель, как правило, при покупке объекта недвижимости или прав на него
руководствуется в своих мотивациях принципом замещения, т.е. максимальная цена то-
вара для него ограничивается наименьшей ценой товара аналогичной полезности. Взаи-
модействие этих факторов и определяет цену товара на рынке недвижимости.
Основная задача оценщика правильно учесть взаимодействие этих факторов в про-
цессе оценки рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости. Одна-
ко, при определении цены этих прав, оценщик обязан ориентироваться на законы форми-
рования цен на обычном товарном рынке с учетом вышеперечисленных особенностей
недвижимости как товара.
Цена на товарных рынках формируется в диапазоне от минимально возможной, не
обеспечивающей прибыли (продавца), и максимальной, препятствующей формированию
спроса (превышающей возможности покупателя) (см. Табл.1.1).

Таким образом, для продавца минимально возможная цена определяется себестои-
мостью продукции, максимальная - наличием каких-либо уникальных достоинств его
товара. Цены товаров-конкурентов и товаров-заменителей дают средний уровень. Фирма
может выбрать любую методику расчета цен, учитывая как минимум одно из этих двух
соображений.
Таблица 1.1
Минимальная
цена
Средняя цена Максимальная
цена
Получение при-
были при этой
цене невозможно
Себестоимость
продукции
Цены конкурен-
тов и цены това-
ров-заменителей
Уникальные
достоинства
товара
Формирование
спроса при этой
цене невозмож-
но
Отсюда можно рассмотреть следующие методы ценообразования [44]:
1. Расчет цены по методу < ="" ="" ="">. Заключается в начислении
определенной наценки на себестоимость товара.
2. Расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Это
метод ценообразования на основе издержек. Продавец стремится установить цену, ко-
торая обеспечит ему желаемый объем прибыли. Точка безубыточности при этом фор-
мирует минимальный объем продаж. Метод требует рассмотрения разных вариантов
цен и их влияния на объем сбыта.
3. Установление цены на основе ощущаемой ценности товара. Основным фактором це-
нообразования в этом случае являются не издержки продавца, а покупательское вос-
приятие. Цена призвана соответствовать ощущаемой ценностной значимости товара.
4. Установление цены на основе уровня текущих цен. Назначая цену по этому методу,
продавец в основном отталкивается от цен конкурентов и меньше внимания обращает
на показатели собственных издержек или спроса.
5. Установление цены на основе закрытых торгов. Конкурентное ценообразование при-
меняется в случаях борьбы фирм за подряды в ходе торгов. При назначении цены про-
давец отталкивается от ожидаемых ценностных предложений конкурентов. Для того
чтобы завоевать контракт, ему необходимо запросить цену ниже, чем у других, однако
не ниже себестоимости.

Представленные выше методы формируют ценовой диапазон продавца товара.
Окончательная цена товара назначается им исходя из психологии восприятия, политики
цен фирмы, ожидаемой реакции других участников рынка, законов, регулирующих цено-
образование и пр. Недвижимость, как один из видов товара, подчиняется общим законам
товарного рынка. Следовательно, для назначения цены на недвижимость продавец может
использовать представленные выше методы ценообразования с учетом специфических
особенностей недвижимости как товара. Именно эти методы и лежат в основе трех под-
ходов к оценке недвижимости [45]:
I. Затратный подход
Оценщик определяет стоимость полного воспроизводства или стоимость полного за-
мещения оцениваемой собственности, затем вычитает из нее сумму оцененного износа
зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная
стоимость участка земли как свободного.
Поскольку полная восстановительная стоимость включает в себя как прямые, так и