Страница 17

вил. Практика показывает, что в этих условиях более достоверные результаты оценки
земли можно получить методом остатка в варианте DCF-анализа, который позволяет
учесть затраты на доведение объекта до наилучшего использования с учетом стоимости
денег во времени. При высоких ставках дисконтирования (больших значениях фактора
дисконтирования), характерных для российских условий, и достаточно длительных сро-
ках строительства, неучет времени реконструкции, может приводить к достаточно боль-
шим ошибкам оценки земли [13]. При оценке земельного участка с использованием тех-
ники остатка капитализируемая земельная рента определяется как разность общего чис-
того операционного дохода и чистого операционного дохода, приходящегося на улучше-
ния. При этом чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, рассчитывает-
ся как произведение рыночной стоимости улучшений на коэффициент капитализации
доходов от улучшений, которые в процессе экономической жизни теряют свою стои-
мость. Потери в рыночной стоимости улучшений при оценке объекта недвижимости
компенсируются за счет отчислений части чистого операционного дохода в фонд возме-
щения. В коэффициенте капитализации данная компенсация учитывается одной из со-
ставляющих нормы капитализации - нормы возврата капитала. С экономической точки
зрения износ улучшений и компенсация этого износа должны быть согласованы. В моно-
графии [45], которая является одним из наиболее авторитетных изданий по оценке не-
движимости в нашей стране, рассматривается линейный метод износа, рекомендуемый
налоговым законом США от 1986 года для всех объектов недвижимости (см. стр.237). В
то же время возврат капитала в соответствии с монографией [45] возможен разными ме-

тодами (см. стр. 77-81): Ринга, Инвуда и Хоскольда. Анализ показывает, что только пер-
вый из названных методов возврата капитала с экономической точки зрения соответству-
ет рекомендуемой линейной схеме износа. Использование же двух других методов, как
показывают исследования, корректно при условии другой, прогрессирующей схемы из-
носа объекта. Расчеты показывают, что для такой схемы износа обеспечить полную ком-
пенсацию потери стоимости объекта к моменту его реверсии можно только при условии
возврата капитала с использованием предпосылок Инвуда и Хоскольда.
Одной из сложных проблем при использовании классического затратного подхода
является проблема оценки функционального износа и внешнего устаревания, которые в
существенной степени влияют на конечный результат по оценке рыночной стоимости
[10,18]. В вышеупомянутом издании [45] отмечается, что очень трудно измерить износ
здания, если его возраст превышает 10 лет. Данная проблема особенно остро стоит при
оценке объектов недвижимости России. Это связано с тем, что в нашей стране в силу
сложившихся традиций и из-за холодных климатических условий принято сооружать
долговечные здания и строения особой капитальности с большим физическим сроком
жизни (150-200 лет). Исходя из этого, задача оценки совокупного износа таких сооруже-
ний выливается в достаточно сложную проблему. Она может быть решена на основе
сравнительного анализа результатов оценки, выполненных методом остатка для улучше-
ний, и результата, полученного путем оценки стоимости замещения существующих
улучшений.
Большие сложности в российских условиях вызывает использование для оценки ры-
ночных стоимостных характеристик метода рыночных сравнений. С точки зрения оценки
для его применения необходимо использовать объекты, близкие по своим характеристи-
кам к объекту оценки, т.е. объекты, находящиеся в информационном поле рынка оцени-
ваемого объекта. Для России характерно большое разнообразие архитектурных и строи-
тельных стилей объектов недвижимости. Порою очень сложно найти даже два здания,
характеристики которых близки друг к другу. Особенно это касается исторической части
большинства российских городов. В дополнение к этому проблема поиска информации
для метода сравнительного анализа осложняется закрытостью экономической информа-
ции о сделках. В российских условиях для оценки объектов приходится исполь4зовать
любую имеющуюся информацию о прошедших сделках по объектам, которою порою да-
леки по своим характеристикам от объекта оценки. Для корректного ее использования
необходимо развивать подходы, основанные на измерении и учете весов аналогов на ос-
нове анализа их технических и экономических характеристик. Такие подходы позволят
существенно расширить информационное поле рынка оцениваемого объекта [10].

Анализ рынков нежилой недвижимости Санкт-Петербурга и других российских горо-
дов показывает, что их развитие начинается в основном с рынка аренды. Этот рынок, в
отличие от рынка продаж, является наиболее динамичным, более открытым и богатым с
информационной точки зрения. Доходы от аренды являются основой для применения
метода капитализации доходов при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.
Он основан на преобразовании будущих доходов в текущую стоимость с использованием
коэффициентов капитализации или дисконтирования. Оба эти коэффициента с экономи-
ческой точки зрения являются мерой доходности инвестиций и могут быть получены пу-