Страница 12
питал, высвобожденный в результате перемещения, может оказаться довольно значи-
тельным. Кроме того, от перемещения предприятий, не нуждающихся в дорогих земель-
ных участках, выиграют не только сами предприятия, но и все жители города: перемеще-
ние предприятия поможет сократить транспортные расходы, увеличит площади для жи-
лья и эффективного бизнеса, улучшит экологию городов.
При социалистическом способе хозяйствования для предприятий был характерен
экстенсивный способ использования земель. Ориентация на учет рыночной стоимости
земельных участков поможет решить и проблему их интенсивного использования. Соб-
ственник и/или Управляющий предприятием будет задумываться над эффективным ис-
пользованием каждого м2 земли для того, чтобы минимизировать затраты, снизить себе-
стоимость товаров или услуг и, тем самым, повысит свою конкурентоспособность. Рас-
четы показывают, что если в Санкт-Петербурге сократить хотя бы на 20% площадь зе-
мель, что тоже очень много по международным меркам, тогда можно освободить более
150 км2 земли уже с готовой инфраструктурой стоимостью, по самым скромным оцен-
кам, более $2,5 млрд. Такая оценка стоимости земли, замороженной предприятиями,
очень скромна. Принимая во внимание, как расположены эти участки промышленной
застройки внутри полностью застроенных районов, их совокупная стоимость еще не чув-
ствительна к их положению вдоль ценовой шкалы. Однако, с появлением и развитием
земельного рынка и расширением диапазона высоких и низких цен на землю, с общей
оценкой земли, простаивающей под промышленными предприятиями, будет справиться
легче.
Из этого анализа можно сделать вывод, что финансовая доступность земли, не заня-
той жилыми домами, проблемы не составляет. По определению, рыночная цена земли
доступна для новых землепользователей. Однако она может оказаться не по карману ны-
нешним землепользователям, если им предложить заплатить за землю рыночную цену
задним числом. Но эти настоящие землепользователи и есть те самые, которые крайне
неэффективно ее используют. Вопрос с доступностью земли может быть решен, если
признать ее капиталом, то есть разрешить свободно торговать ею.
Здесь мы сталкиваемся с основной проблемой реформ в области недвижимости в го-
родах. Маловероятно улучшить использование неэффективно используемой земли с по-
мощью другого проектирования, изменений в районировании, или новых генеральных
планов. Положительных результатов можно добиться только путем создания правил
и механизмов инвестиций в недвижимость, которые позволят наиболее перспективному
землепользователю купить землю у наименее перспективного. Земля как один из основ-
ных факторов производства должна быть вовлечена в рыночный товарооборот через
свободную куплю и продажу.
Результаты анализа опросов иностранных инвесторов показывают, что решению за-
дачи улучшения инвестиционного климата во многих российских городах препятствуют
следующие недостатки:
¦ отсутствие у правительства города четких приоритетов в инвестиционной
деятельности;
¦ отсутствие <> системы регистрации земельной собственности;
¦ отсутствие правоустанавливающих документов на здание до окончания строи-
тельства или реконструкцию;
¦ отсутствие четкого правового градостроительного зонирования территории горо-
да, исключающего возможность города препятствовать инвестору реализовывать свои
цели;
¦ отсутствие открытых правил инвестиционной деятельности, на базе которых мож-
но было бы инвесторам прогнозировать уровень расходов и доходов своей инвестицион-
ной деятельности;
¦ отсутствие практики инвестиционных торгов земельного участка и здания как
единого объекта;
¦ отсутствие четких гарантий со стороны города на чистоту права на объекты;
¦ завышенные требования города к реконструкции исторических зданий, делающие
неэффективными инвестпроекты по таким объектам;
¦ излишне длительная и персонифицированная процедура получения разрешений на
реализацию инвестпроектов;
¦ отсутствие целенаправленного маркетинга города на международном рынке;
¦ отсутствие практики передачи крупных доходных объектов города в доверитель-
ное управление или аренду частным компаниям через открытые тендеры;
¦ отсутствие практики налоговых кредитов.
Практика западных стран показывает, что хорошо функционирующий рынок земли с
минимальным числом ограничений на землепользование позволяет наиболее предпри-
имчивым предпринимателям инвестировать свои деньги путем покупки на нем нужного
участка земли на нужном месте у наименее предприимчивого предпринимателя [19]. В
странах с рыночной экономикой роль городских планировщиков заключается не столько
в планировании городов, сколько в создании минимума открытых правил, которых
должны придерживаться все новые потенциальные инвесторы-землепользователи, и оп-
ределении границ, в пределах которых должен действовать рынок земли [19].
Подавляющую часть недвижимости городов составляет жилая недвижимость. Ос-
новная цена на жилье зависит от ряда ценообразующих факторов, важнейшими из кото-
рых являются: местоположение, размер жилой площади и размер земельного участка.
Семьи, желающие купить жилье, вынуждены жертвовать чем-то одним ради другого.