Страница 13
Теоретически, за определенную цену, поставщики могут предоставить жилье в любом
районе. Это возможно, если использовать различные сочетания вышеназванных факто-
ров. Вследствие этого, соотношение между общей площадью помещений и площадью
земельного участка в разных районах одного и того же города может резко отличаться.
Для российских городов характерно низкоэтажная застройка в центре (4-6 этажей) и вы-
сокоэтажная застройка на периферии (10-15 этажей). Чистая площадь земли, необходи-
мая для сооружения одного м2 жилья, может колебаться от 0,1 м2 в случае многоэтажных
зданий до 20 м2 в случае индивидуальных домов. Основной вклад в дифференциацию
стоимости квартир вносит цена земли. В центре города она может быть в несколько раз
выше, чем на окраинах. Например, в центре Санкт-Петербурга стоимость 1 м2 земли мо-
жет достигать $1000, а на окраинах - до $20. В центре при невысокой этажности за-
стройки (около 4 этажей) на 1 м2 жилья приходится 0,25 м2 земли, а на окраине - 0,1 м2.
При стоимости 1 м2 улучшений (зданий) в среднем $450 на 1 м2 стоимость 2-х комнат-
ной квартиры (50 м2) в центре города составит около $35000, а на окраине стоимость та-
кой же квартиры не превысит $23000. То есть стоимость квартиры в центре на 50% до-
роже стоимости аналогичной квартиры на окраине.
Кроме того, необходимо иметь в виду следующее обстоятельство. Для жилых много-
этажных домов на окраине российских городов характерны следующие недостатки:
высокая стоимость эксплуатации, включающая стоимость обслуживания и ремон-
та лифтов, стоимость центрального отопления, которая велика вследствие плохой изоля-
ции в панельных домах, стоимость частого ремонта в результате дефектов строительных
технологий и плохого качества строительства;
низкое качество жилых помещений с точки зрения архитектурно-планировочных
решений;
плохой доступ до объектов внешней инфраструктуры (магазины, предприятия бы-
тового обслуживания);
высокие транспортные расходы8 с точки зрения времени и денег.
Рыночные цены, которые окончательно сформируются в конце перехода к рыночной
экономике, для такого типа домов могут оказаться при достаточно высоких затратах на
строительство ниже их восстановительной стоимости. Более того, арендная плата за жи-
лье, находящееся в муниципальном ведении, может даже не покрыть расходов на его
эксплуатацию. Таким образом, если рассматривать жилье через призму нарождающихся
рыночных цен, достаточно большая часть жилищного фонда (дома на окраине) может
иметь отрицательную рыночную стоимость. Вполне возможно, что с восстановлением
российской экономики даже при дефиците жилья администрации все чаще придется
сталкиваться с проблемой брошенного жилья или превращения жилых кварталов в подо-
бие негритянских гетто. Для того чтобы не допустить такой ситуации необходимо зара-
нее позаботиться о создании дополнительных рабочих мест и об улучшении внешней
инфраструктуры в районах такого жилья, что поможет восстановить часть его
стоимости. Поэтому одной из первоочередных задач администрации городов является
разработка и осуществление тщательно продуманных комплексных программ, касаю-
щихся этих районов.
8 Расходы по мере снижения субсидий на транспорт постепенно возрастают.
Из вышепредставленного анализа следует, что жилищный кризис в предместьях, на-
висший над российскими городами, ни в коем случае не является следствием перехода к
рынку. В этом кризисе виновата административно-командная система, которую не инте-
ресовали действительные нужды и желания будущих жильцов и их отношение к конеч-
ной продукции. Экономическая (рыночная) стоимость построенных домов не соответст-
вовала реальной стоимости потраченных ресурсов: затраты не соответствовали вкладу.
В России в настоящее время происходит бесплатная приватизация жилья. С одной
стороны это огромное социальное благо. С другой стороны такая приватизация не имеет
ничего общего с рыночной экономикой.
Для того, чтобы внедрить рыночные принципы в процессы, связанные с жилищной
сферой, необходимо внедрение рыночных механизмов взимания налогов за приватизиро-
ванное жилье, основанное на рыночной стоимости, и переход на полную оплату, без го-
сударственных дотаций, эксплуатационных расходов.
Здесь мы сталкиваемся с основной проблемой реформ в области недвижимости в го-
родах. Маловероятно улучшить использование неэффективно используемой земли с по-
мощью другого проектирования, изменений в районировании, или новых генеральных
планов. Положительных результатов можно добиться только путем создания правил и
механизмов инвестиций в недвижимость, которые позволят улучшить инвестиционный
климат в наших городах.
1.2. РОЛЬ И ЗАДАЧИ ГОСУДАРСТВА В ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА
НЕДВИЖИМОСТИ
Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполня-
ет на нем две функции. С одной стороны государство, представляя интересы всего обще-
ства, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных
за ним. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов уча-
ствует в сделках или обеспечивает их совершение.
В развитых странах при всей стихийности рынка большое значение имеет политика