Страница 14

административных органов, влияющих на его развитие в интересах решения социально-
экономических задач через государственное регулирование.

Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как ком-
плекс мер нормативно-правового характера в сфере недвижимости, направленных на
повышение экономической эффективности использования недвижимости (свободных
земельных участков и участков с улучшениями) в интересах решения социально-
экономических задач. То есть государство в данном случае выступает на рынке недви-
жимости в качестве регулирующего органа.
В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать по-
литика, основанная на реальной экономической (рыночной) оценке объектов недвижи-
мости, направленная на повышение их ценности (рыночной стоимости) и благоприятст-
вующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости со всеми выте-
кающими отсюда последствиями.
Одной из основных задач государства в рыночной экономике является формирова-
ние и исполнение бюджета в интересах удовлетворения социально-экономических по-
требностей граждан государства. Недвижимость является одним из надежнейших источ-
ников доходной части бюджета в виде налоговых и арендных платежей. Базой для нало-
говых и арендных платежей должна быть рыночная стоимость объектов недвижимости,
которая зависит от целого ряда ценообразующих факторов: местоположение, состояние,
окружение, экология и многое другое. Государство, через систему нормативно-правовых
актов, может влиять на рыночную стоимость посредством создания такого набора цено-
образующих факторов, который будет увеличивать эту стоимость, и, следовательно,
имущественную составляющую бюджета.
Законом < ="" ="" =""> государству предписано также осуществ-
лять регулирование в области рынка услуг по оценке. В статье 18 Закона отмечается, что
< ...="" ="" ="" ="" ="" ="" ="" ="" ,="">
Правительством РФ и субъектами РФ, в рамках своей компетенции, установленной в со-
ответствии с законодательством РФ>. При этом в соответствии с 19 статьей Закона упол-
номоченные органы выполняют следующие функции:
* регулирование оценочной деятельности;
* взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной дея-
тельности и координация их деятельности;
* согласование проектов стандартов (правил) оценки;
* согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждени-
ям, осуществляющим профессиональную подготовку в соответствии с законода-
тельством РФ.

Из представленного выше анализа рынка недвижимости следует, что для его совер-
шенствования необходимо решить ряд нормативно-правовых и экономических задач.
Решение по судьбе каждого объекта недвижимости в рамках системы регулирования
недвижимостью (купля, продажа, сдача в аренду, реконструкция) должно быть основано
на подробном экономическом анализе его реальной (рыночной) стоимости с прогнозом
социальных последствий этого решения.
В соответствии с Законом < ="" ="" =""> (ст. 8) проведение оцен-
ки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оцен-
ки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Россий-
ской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
* при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ
или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в довери-
тельное управление либо передачи в аренду;
* при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо му-
ниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
* при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъ-
ектам РФ либо муниципальным образованиям;
* при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принад-
лежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;
* при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муници-
пальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридиче-
ских лиц.
Система регулирования недвижимостью, включающая постоянную оценку и пере-
оценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех раз-
витых странах. Двумя главными задачами такой системы являются: фискальная, т.е. соз-
дание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения, включая ин-
фраструктуру (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и т.д.) на основе мониторинга
их рыночной стоимости и экономическая, т.е. создание экономических рычагов и мето-
дов регулирования развития недвижимости города.
В настоящее время оценка объектов недвижимости с учетом реальной рыночной
ценности земли становится одной из важнейших задач местных властей. В Санкт-
Петербурге успешно функционирует государственное учереждение - Городское управле-
ние инвентаризации и оценки недвижимости. За 5 лет Управление выполнило более сот-

ни индивидуальных оценок рыночной стоимости и десятки тысяч оценок стоимости
аренды объектов недвижимости, принадлежащих городу. Опыт практической деятельно-
сти Управления в области оценки показал настоятельную необходимость создания мето-