Страница 9

Пример. Оценить объект недвижимости, используя информацию
предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до да
ты оценки.
1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки
9,26 ? 96,02 = 889.
2. Остаток задолженности на дату перепродажи:
” остаточный срок кредитования после перепродажи
30 – 3 – 10 = 17 лет;
” остаток долга на дату перепродажи
9,26 ? 86,8647 = 804.
3. Рыночная стоимость собственного капитала
(150 – 111) ? 5,01877 + (1200 – 804) ? 0,2472 = 294.
4. Стоимость недвижимости
294 + 889 = 1183.
III. Оценка недвижимости на основе ограниченной
стоимостной информации
Выше были рассмотрены ситуации, когда аналитик использовал
несколько стоимостных показателей: чистый операционный доход,
цена перепродажи, сумму полученного ипотечного кредита, расходы
по обслуживанию долга. Рассмотрим возможность оценки в услови
ях ограниченной стоимостной информации на основе следующих
параметров:
ЧОД — сумма чистого операционного дохода;
КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности;
ст.% — процентная ставка по кредиту;
N — срок кредитования;
n — длительность анализируемого периода;
ст.д. — ставка дохода на вложенный инвестором капитал;
a — процентное изменение стоимости недвижимости.
Взаимосвязь показателей, используемых в данной технике, по
зволяет заменять ряд исходных параметров:
ИК = Сн ? КИЗ,

РОД = ИК х ИП = Сн ? КИЗ ? ИП,
ст.% ст.%
ИКn = ИК ? /колонка № 6/N ? /колонка № 5/Nn ,
ст.% ст.%
ИКn = Сн ? КИЗ ? / колонка № 6 /N ? / колонка № 5/ Nn ,
Cn/n = Сн (1 ± a )
Это позволяет преобразовать базовую формулу следующим образом:
ст.д.
Сн = Сн ? КИЗ + (ЧОД – Сн ? КИЗ ? ИП) |PVA|n + [Cн (1 ±a) – Сн ?
ст.% ст.% ст.д.
? КИЗ / колонка № 6 /N ? / колонка № 5/ Nn ]|PV|n
Пример. Оценить недвижимость, годовой чистый операционный
доход которой в течение 5 лет составит 1000. Коэффициент ипотеч
ной задолженности 70%. Кредит выдан на 15 лет под 13% с ежеме
сячным погашением. Стоимость объекта за 5 лет уменьшится на
20%. Ставка дохода инвестора 15%.
Подставим информацию об условиях кредитования в трансфор
мированную формулу
Сн = 0,7Сн + (1000 – 0,7Сн ? 0,1518) ? 3,3522 +
+ [Сн (1 – 0,2) – 0,7Сн ? 0,0127 ? 66,9744] ? 0,4972.
В результате преобразования получим
Сн (1 – 0,4506) = 3352,2
Сн = 6102.