Страница 2
Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой ха
рактерно:
! предоставление денежных средств на длительное время,
! кредитование сделки по приобретению недвижимости,
! в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.
Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита явля
ется совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и
кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на зало
женное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не
могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен экс
плуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый до
ход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные про
центы, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт
для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать
доход на вложенный собственный капитал.
Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными
видами, которые можно классифицировать по различным призна
кам, таким, как:
! назначение кредитуемого объекта;
! характер участия в инвестиционном процессе;
! порядок погашения долга и уплаты процентов;
! стабильность процентной ставки по кредиту;
! стабильность величины взноса в погашение обязательств;
! участие кредитора в текущих доходах и приросте;
! стоимость капитала инвестора;
! способ финансирования перепродажи.
Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с
постоянными и переменными платежами, так как график погашения
кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода
влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор
метода оценки.
К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты,
предусматривающие погашение долга и процентов равновелики
ми суммами.
Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым ве
личина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влия
нием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение
процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уп
латы процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.
1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий
погашение всего (или большей части) долга в конце срока кре
дитования одним или серией платежей. К разновидностям дан
ного кредита относят:
” кредиты, предусматривающие в период кредитования час
тичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце сро
ка – «шаровой» платеж;
” кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце
срока – «шаровой» платеж;
” кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основ
ной долг и сумму накопленных за период кредитования
процентов;
2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уп
латой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита
относят:
” кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;
” кредит, по которому в первые годы уплачивается только сум
ма процентов, а в оставшийся период происходит равномер
ное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.
3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части
дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недви
жимость. При этом различают:
” кредит с участием кредитора в текущем доходе, который
предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы
процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая
«кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, ли
бо определяться в процентах к чистому операционному до
ходу или денежным поступлениям;
” кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижи
мости, получаемой инвестором, или так называемом участии
в приросте стоимости.
4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кре
дитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно
реагировать на изменение рыночной доходности в течение все
го длительного срока кредитования. Изменение ставки может
осуществляться следующим образом:
” индексирование процентной ставки в соответствии с состо
янием рынка, предусматривающее максимальную и мини
мальную границу новой ставки. В этом случае пересматрива
ется либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;
” пересмотр процентной ставки через заранее установленные
промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная
ставка).
Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в
зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи
недвижимости.
Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для
финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотеч
ным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, ко
торый раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с
имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае про
давец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепрода
жи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных
средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающе
го статус первой ипотеки.
Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обре
мененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель при
нимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ра
нее полученному продавцом.
Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предостав