Страница 7

ром ставка дохода на собственный капитал 15%.
В течение срока кредитования заемщик уплачивает только сумму
процентов, погашение полученного ипотечного кредита произойдет
в момент перепродажи недвижимости.
1. Рассчитаем коэффициент капитализации:
КК= 0,15 ? (1 – 0,7) + 0,1 ? 0,7 = 0,115.
2. Определим стоимость кредитуемой недвижимости:
11500 : 0,115 = 100 000.
Если инвестор получает самоамортизирующийся кредит, коэф
фициент капитализации рассчитывается с использованием ипотеч
ной постоянной по формуле
КК = R ? (1 – КИЗ) + ИП ? КИЗ,
где: R — ставка доходности инвестора (собственника недвижи
мости),
ИП — ипотечная постоянная,
КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности.
Ипотечная постоянная отражает ставку доходности кредитора с
учетом возврата долга равномерноаннуитетными платежами.

Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно
11 340 чистого операционного дохода, можно получить самоамортизи
рующийся ипотечный кредит сроком на 25 лет под 10% с коэффици
ентом ипотечной задолженности — 60%. Оценить недвижимость, если
требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал 12%.
Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные взносы.
1. Рассчитаем коэффициент капитализации:
КК= 0,12 ? (1 – 0,6) + 0,109 ? 0,6 = 0,1134.
2. Определим стоимость кредитуемой недвижимости:
11340 : 0,1134 = 100 000.
Следует отметить, что данный способ базируется на одинаковой
динамике возврата заемных средств и собственного капитала. Если
оценщик считает, что долг кредитору должен возмещаться по схеме, не
совпадающей с требованиями инвестора по возмещению собственного
капитала, это можно заложить в способе построения коэффициента
капитализации. Для устранения повторного счета рассчитанный мето
дом инвестиционной группы коэффициент капитализации следует
скорректировать на заложенную в нем норму возврата капитала, опре
деленную в соответствии с условиями кредитования, а затем к полу
ченному результату прибавить норму возврата капитала, соответст
вующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.
Пример. Оцениваемая недвижимость будет приносить в течение
трех ближайших лет ежегодно 18 630 чистого операционного дохода.
В конце третьего года объект можно будет продать за 80% первона
чальной оценочной стоимости. Возврат капитала осуществляется по
методу Инвуда. Инвестор может получить самоамортизирующийся
ипотечный кредит на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением,
коэффициент ипотечной задолженности — 75%.
1. Ставка дохода на инвестированный капитал:
0,25 ? 0,15 + 0,75 ? 0,1234 — 0,75 ? 12 ? 0,0002861 = 0,1275.
2. Норма возврата инвестированного капитала:
” фактор взноса в накопление фонда (колонка № 3 — 3 года;
12,75%) — 0,2942;
” норма возврата при уменьшении стоимости на 20%:
0,2942 ? 0,2 = 0,0588.
3. Коэффициент капитализации:
0,1275 + 0,0588 = 0,1863.
4. Стоимость недвижимости:
18630 : 0,1863 = 100 000.

Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную
стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, ко
торые может в будущем генерировать объект. Если приобретение не
движимости предусматривает смешанное финансирование, ее сто
имость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного
кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный
капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов
инвестора за период владения и дисконтированной выручки от пред
полагаемой продажи объекта в конце периода владения.
Специфика применения традиционной схемы метода дисконти
рованных денежных потоков проявится в следующем:
! ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой
инвестором ставке дохода на собственный капитал;
! в качестве текущего дохода за период владения оценщик ис
пользует не чистый операционный доход, а денежные поступ
ления на собственный капитал, которые представляют остаток
после вычитания обязательных платежей банку;
! выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце
периода владения является разницей между ценой перепрода
жи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Метод дисконтированных денежных потоков более универсален
и точен, он применим для оценки любой приносящей доход недви
жимости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Обычно не
стабильный поток доходов возникает, если недвижимость находится
в стадии строительства, реконструкции либо только выходит на ры
нок, еще одной причиной не стабильности доходов является неудов
летворительное состояние экономики.
Недвижимость, приобретаемая с участием ипотечного кредита,
имеет, кроме общепринятых, дополнительные факторы, обуславли
вающие нестабильность дохода. Специфическим фактором, влияю
щим на величину дохода недвижимости, финансируемой за счет за
емных средств, является установленный договором график погаше
ния кредита. Указанная причина наиболее характерна для кредитов с
серией «шаровых» платежей, «пружинного» кредита, кредитов с сов
местным участием и других.
Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется
традиционной техникой ипотечноинвестиционного анализа.
Схема оценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотеч
ного самоамортизирующегося кредита:
1. Определяется длительность анализируемого периода.