Best-Ocenki.ru

Ставка доходности собственного капитала = = 0,13, или 13%
КИЗ ИК
Cн
——— =
0,15 0,07 ?
1 0,7 ? —————————
0,15 0,111 ?
1 0,7 ? ——————————

На качество финансового левериджа оказывает влияние условия
финансирования, в том числе и коэффициент ипотечной задолжен
ности. Сопоставление ставок доходности недвижимости и собствен
ного капитала свидетельствует об отрицательном финансовом леве
ридже (Rн = 15%, Rск = 13%).
Важным этапом анализа кредитоспособности заемщика является
оценка достаточности величины прогнозного чистого операционно
го дохода для обеспечения необходимой ставки дохода на собствен
ный капитал при заданных условиях кредитования. Для этого рассчи
тывается минимально необходимая сумма чистого операционного
дохода, отвечающая инвестиционным требованиям, и затем сопос
тавляется с прогнозной величиной чистого операционного дохода.
Пример. Прогнозная величина чистого операционного дохода,
рассчитанная оценщиком исходя из площади объекта, рыночных
ставок арендной платы, коэффициента загрузки и операционных
расходов, составляет 8000. Предполагается, что инвестор вложит
15 000 собственных средств и 35 000 заемных средств. Самоаморти
зирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 10% с
ежемесячным погашением. Инвестор рассчитывает получить 16%
дохода на вложенный собственный капитал.
Таким образом, доход, приносимый недвижимостью, в 8000 обес
печит требуемую ставку доходности на собственный капитал при ус
ловии выполнения обязательств перед банком.
На стадии получения ипотечного кредита целесообразно рассчи
тать коэффициент покрытия долга (КПД), сравнить его с требова
ниями банка. Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько
раз чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью,
превышает обязательные платежи банку:
.
Пример. Ипотечный банк выдает кредит при условии, что
КПД l 2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки
1. Требуемая сумма дохода на вложенный
собственный капитал 15 000 ? 16% = 2400.
2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов
по обслуживанию долга 35 000 ? 0,1586 = 5551.
3. Минимальная величина чистого операционного
дохода 2400 + 5551 = 7951.
КПД ЧОД
РОД
———— =

недвижимости, приносящей ежегодно 30 000 чистого операционного
дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 80 000 на
15 лет под 12% с ежемесячным погашением:
ИП = 0,012 ? 12 = 0,144;
РОД = 80000 ? 0,144 = 11521,6;
КПД = 30000 : 11521,6 = 2,6.
Уровень дохода недвижимости отвечает требованию банка, так
как фактический коэффициент покрытия долга превышает банков
ский норматив.
7.3. Оценка кредитуемой недвижимости
Использование в качестве источника финансирования приобре
таемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определен
ный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недви
жимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных де
нежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности,
которые связаны с тем, что:
вопервых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной
вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость
частично куплена за счет заемных средств;
вовторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заем
щиком, зависит от конкретных условий финансирования.
Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого
объекта недвижимости путем конвертации годового чистого опера
ционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитали
зации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата
капитала.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по базовой
формуле
, где
Сн — стоимость недвижимости,
ЧОД — чистый операционный доход,
Rн — коэффициент капитализации.
Специфика данного метода при оценке кредитуемых объектов со
стоит в способе расчета коэффициента капитализации. При одина
ковой сумме чистого операционного дохода результат оценки зави
сит от величины и метода построения коэффициента капитализа
ции.
Cн
ЧОД
Rк
———— =

Коэффициент капитализации определяется методом инвестици
онной группы как средневзвешенная доходность собственных и за
емных средств. Коэффициент капитализации зависит, с одной сто
роны, от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собст
венный капитал и характера возмещения инвестированного
капитала, с другой стороны, от условий кредитования — процентной
ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолжен
ности, способа погашения основного долга.
Если кредит предусматривает погашение основного долга в мо
мент перепродажи недвижимости, коэффициент капитализации
рассчитывается как средневзвешенная величина ставки доходности
инвестора, которую он хочет получить на вложенный собственный
капитал, и процентной ставки по ипотечному кредиту.
КК = R ? (1 – КИЗ) + R ? КИЗ,
где: R — ставка доходности инвестора (собственника недвижи
мости),
R — процентная ставка по кредиту,
КИЗ — коэффициент ипотечной задолженности.
Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно
11 500 чистого операционного дохода, можно получить ипотечный
кредит сроком на 20 лет под 10% с коэффициентом ипотечной задол
женности — 70%. Оценить недвижимость, если требуемая инвесто