Best-Ocenki.ru

Глава 7
ИПОТЕЧНО%ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ
Основной целью данной главы является:
! изложение особенностей применения методов капитализации
дохода и дисконтированных денежных потоков при ипотечном
кредитовании,
! анализ заложенных в кредитном договоре условий финансиро
вания в целях выявления степени их влияния на результаты
оценки.
Оценка недвижимости, прежде всего, предполагает определение
рыночной стоимости актива. Однако, если оцениваемый объект фи
нансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, воз
никает проблема определения рыночной стоимости собственного
капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотеч
ного кредита.
Ипотечноинвестиционный анализ является моделью доходного
подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов
недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.
7.1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды
Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства
экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она
относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее
важным можно отнести следующие.
1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и
требует от инвестора значительного капитала.
2. Недвижимость, прежде всего, — это земельный участок, на ко
тором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее
доходность; процесс использования приносящей доход недви
жимости может осуществляться только на месте ее первона
чального создания, так как она не подлежит транспортировке.
3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной ре
гистрации в едином государственном реестре прав на недвижи
мое имущество в порядке, установленном федеральным зако
ном.
4. Недвижимость имеет достаточно крупные физические разме
ры, физическое и экономическое старение недвижимости про
исходит в течение длительного времени.

5. В течение экономической жизни недвижимости возможно
проведение мероприятий капитального характера, влияющих
на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабиль
ной, уменьшаться и расти со временем.
6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесценива
ются, так как изменение стоимости недвижимости обычно
компенсирует инфляционные процессы.
Целесообразность использования заемных средств при соверше
нии операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и
для кредитора.
Преимущества привлечения заемных средств для покупки недви
жимости позволяет инвестору (заемщику):
1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собствен
ным капиталом, которым он располагает на момент соверше
ния сделки.
2. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения
высвобождающихся собственных средств при кредитовании в
другие объекты.
3. Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает
возможность собственнику выплачивать кредитору долг с про
центами из дохода, приносимого этим же объектом недвижи
мости.
4. Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет вы
бора оптимальных условий финансирования.
Рассматривая положительные стороны использования инвесто
ром заемных средств, необходимо отметить недостатки.
1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем,
так как инвестор должен уплатить проценты.
2. Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий свое
временного и полного возврата.
3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кре
дитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижи
мости величины чистого операционного дохода недвижимости
может привести к отрицательному финансовому левереджу.
4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право
обращения взыскания на заложенное имущество. В этом слу
чае недвижимость продается, и из продажной цены погашается
задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимос
ти суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше
величины погашенного кредита.

Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств
на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа
следующих факторов:
1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и
юридических особенностей в течение всего срока погашения
задолженности может контролироваться кредитором.
2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижи
мость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридиче
ской гарантией исполнения договорных обязательств заемщи
ком.
3. Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости
является основой возврата не только суммы основного долга,
но и причитающихся процентов.
4. Гибкая система составления кредитного договора, возмож
ность включения в него особых условий дают возможность
кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредит
ных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на
процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение
срока погашения долга.
5. Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным
кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в об
ращение и пополнять свои кредитные ресурсы.
Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в
странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости
приобретаются с участием ипотечного кредита.