Страница 5
сферы применения результатов оценки. Сбор необходимых сведе
ний, имеющих отношение к заданию, их систематизация и предва
рительный анализ должны предшествовать выбору и использованию
какихлибо методов оценки рыночной стоимости.
Юридический статус объекта оценки. Оценщик использует данные
о юридическом положении объекта; юридическое описание объекта
недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного
участка).
Сведения о физических характеристиках объекта оценки и его окру%
жения. Информация о физических характеристиках объекта должна
давать представление о состоянии земельного участка, зданий и со
оружений, входящих в состав недвижимости, имущества, не являю
щегося недвижимым, но подлежащего оценке в его составе, а также
содержать описание района расположения оцениваемого объекта и
его непосредственного окружения, влияющего на величину стои
мости.
Данные сведения могут быть получены в ходе переговоров с за
казчиком или собственником объекта оценки и представителями
технических служб, отвечающих за эксплуатацию объекта, изучения
внутренней документации, визуального осмотра и технической экс
пертизы объекта.
Изучение внутренней технической документации включает зна
комство с техническим паспортом (паспорт БТИ) и проектносмет
ной документацией, получение сведений о проведенных в прошлом
капитальных вложениях. Это позволяет установить внесение в
проект существенных изменений при проведении реконструкции,
текущих и капитальных ремонтов, ликвидации последствий аварий.
Оценщик должен зафиксировать объем и качество изменений пара
метров, заложенных в первоначальном проекте, и установить дату
каждого мероприятия.
Анализ технической документации должен быть подкреплен ос
мотром и технической экспертизой объекта, дающими более досто
верную и полную информацию о его техническом состоянии.
Осмотр объекта обычно проводится совместно с представителем,
отвечающим за техническое состояние объекта. При этом необходи
мо провести фотографирование всего объекта и его отдельных эле
ментов, дать описание выявленных повреждений и дефектов.
При осмотре необходимо выявить, находится ли оцениваемый
объект в состоянии эксплуатации или он законсервирован, как орга
низована охрана, как функционируют основные инженерные систе
мы и т.д. Основная задача визуального осмотра: установить, насколь
ко реальные условия эксплуатации соответствуют проектным, так
как несвоевременное выполнение профилактических, плано
вопредупредительных и капитальных ремонтов приводит к наруше
ниям нормального эксплуатационного состояния конструкций.
В итоге осмотра объекта оценщик получает информацию, необ
ходимую для определения физического износа оцениваемого объек
та и расчета потенциального валового дохода.
По результатам изучения документации и визуального осмотра
составляется описание района, земельного участка и оцениваемого
строения, которое впоследствии должно войти в отчет по оценке.
Основная цель данного описания — фиксация достоинств и недос
татков оцениваемого объекта. Действующие в области оценки стан
дарты не содержат жестких требований к описанию объектов недви
жимости, тем не менее в отчетах оно достаточно схоже и содержит
описание района, земельного участка и прилегающих территорий,
зданий и сооружений.
Описание района, в котором находится объект, подчинено цели
оценки. Описание района содержит информацию по экономиче
ской, демографической, социальной, экологической ситуации; для
исторических зон необходима краткая историческая справка, а так
же данные по административному делению, наименованию города,
административного района, префектуры и т. д. Кроме того, в этом
разделе приводится описание инфраструктуры и любой другой до
ступной информации, которая существенно влияет на стоимость
оцениваемого объекта.
Описание земельного участка и прилегающих территорий содер
жит сведения о границах оцениваемого земельного участка и харак
теристику прилегающих участков. Данные по оцениваемому земель
ному участку включают описание размеров, формы земельного уча
стка, рельефа и почвы, сложившейся системы землепользования.
Описание зданий и сооружений проводится со ссылкой на ис
пользованные источники. Информация содержит наименование
объекта, год постройки, дату последнего капитального ремонта, об
щую и полезная площадь, этажность здания. Кроме того, целесооб
разно включать описание отдельных помещений с указанием их па
раметров, основных конструктивных элементов, качества отделки и
состояния инженерного оборудования.
Экономическая информация об оцениваемой недвижимости. Эконо
мическая информация, используемая в процессе оценки, включает
официальную бухгалтерскую и финансовую отчетность по оценивае
мой недвижимости и дополнительные сведения. Оценщик использует
ретроспективную отчетность за последние несколько лет. Однако ос
новной должна быть отчетность, представленная на дату, ближайшую
к дате оценки. В соответствии с действующим Законом «Об оценочной
деятельности» и профессиональными стандартами необходимо опре
делить дату оценки, которая соответствует дате последнего посещения
объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.