Страница 4
оценить соотношение спроса и предложения на объекты недвижи
мости в перспективе. С переходом на рыночные отношения в сфере
капитального строительства основной акцент переместился в част
ный сектор. Государственный заказ в строительстве ограничен долей
бюджетных ассигнований, выделяемых для реализации программ
национального масштаба.
Активность капитального строительства носит циклический ха
рактер и зависит от внешних факторов: фазы экономической актив
ности, политических событий, а также доступности кредитных ре
сурсов и внутренних факторов: насыщение территориального рынка
строительной продукцией, длительная экономическая жизнь недви
жимости, продлеваемая периодической реконструкцией и модерни
зацией объектов, исчерпанием земельных участков, отдаваемых под
строительные площадки, и т.д.
Данные колебания носят долгосрочный характер, внутри них воз
можны краткосрочные колебания на основе сезонной депрессии
рынка, инертности в силу длительного производственного цикла в
строительстве, выработки инвесторами новой инвестиционной по
литики, падения ставок арендной платы и цен на недвижимость.
Оценщик должен учитывать, что стоимость недвижимости опре
деляется балансом ее предложения и спроса на дату оценки.
Динамика затрат на строительную продукцию. Полная восстанови
тельная стоимость, рассчитываемая на дату оценки, вписывается в
общую динамику строительных затрат и экономических нормативов.
На них влияют материальные и трудовые затраты, строительные тех
нологии, расходы на проектирование, управление и юридическое
оформление, стоимость финансовых ресурсов, доходность подряд
ных строительных организаций, строительные нормы и правила, зо
нирование, экологические и другие требования.
Строительные затраты варьируются по различным территориям,
поскольку подчинены специфическим предпочтениям инвесторов,
располагающих различным капиталом, кроме того, они зависят от
доли обычно более дешевых местных строительных материалов, де
шевых трудовых ресурсов, низкой нормы прибыли в строительном
производстве.
Оценщик должен помнить о временных колебаниях строитель
ных издержек, которые снижаются или стабилизируются в периоды
дефляции и растут в периоды инфляции.
Организация кредитования недвижимости. Организация кредито
вания недвижимости в мировой практике включает два наиболее
крупных направления: предоставление строительного кредита на пе
риод создания новой и реконструкции имеющейся недвижимости и
ипотечное кредитование под залог существующей, экономически
эффективной недвижимости.
Условия финансирования оказывают влияние на цену объектов
недвижимости. Условия кредитования предусматривают процент
ную ставку, срок, порядок погашения, дисконтные пункты, способ
участия в капитале и доходе от недвижимости, возможность пере
продажи объекта, обремененного долгом, и т.д.
Несмотря на подтвержденную долголетней мировой практикой
эффективность использования банковских ресурсов для активиза
ции рынка недвижимости, в современных российских условиях
этот механизм не получил должного распространения. Экономиче
ская и политическая нестабильность, отсутствие надлежащих ры
чагов воздействия на неблагонадежных заемщиков, отсутствие за
конодательного обеспечения, слабая проработка инструктивного
материала, влияние инфляционных ожиданий на стоимость заем
ного капитала и другие факторы сдерживают использование долго
срочного кредита.
4.2. Характеристика внутренней информации, используемой
в процессе определения рыночной стоимости
Внутренняя информация представляет описание характеристик
оцениваемого объекта, его окружения и типичности для конкретно
го сегмента рынка. Как правило, собранная оценщиком внутренняя
информация имеет максимальную степень достоверности.
Системный сбор и анализ внутренней информации позволяют
сгруппировать весь массив данных в четыре базовых блока:
! юридический статус объекта оценки;
! сведения о физических характеристиках объекта оценки и его
окружения;
! сведения о зонировании участка и градостроительных ограни
чениях;
! экономическая информация об оцениваемой недвижимости;
! Конкурентный спрос и предложение.
Данный массив информации используется при выборе наиболее
эффективного варианта использования недвижимости, проведении
соответствующих расчетов в методах доходного, затратного и срав
нительного подходов для определения рыночной стоимости. Конк
ретные экономические сведения об оцениваемом объекте недвижи
мости и техническое описание зданий и земельных участков позво
лят оценщику выбрать адекватный сегмент рынка недвижимости и
получить информацию о ценах куплипродажи аналогов, ставках
арендной платы, строительных затратах, величине износа и уровне
инвестиционного риска на местном рынке.
Оценщик собирает необходимую внутреннюю информацию для
каждого из трех подходов определения стоимости. При этом собран
ные сведения об объекте оценки сравниваются с рыночной инфор
мацией по сопоставимым объектам. Оценщик, получая общую кар
тину рынка, использует эти данные для обоснования окончательной
оценки рыночной стоимости.
Характер и объем собираемой информации для выполнения
конкретного оценочного задания зависит от типа недвижимости и