Страница 2
позволят оценщику выявить и сформулировать экономические тен
денции, определяющие стоимость недвижимости.
Растущие процессы интеграции российской и мировой экономи
ки, специфика движения российского капитала требуют анализа и
учета тенденций развития мировой экономики и степени их влияния
на национальные процессы. К факторам, заслуживающим анализа,
относятся изменение базовых национальных и международных по
казателей, таких, как внешнеторговый баланс, валютный курс, уро
вень цен на импортируемые товары, уровень промышленного произ
водства и объем розничной торговли.
Текущее состояние и перспективы развития национальной эко
номики оказывают существенное влияние на процесс оценки недви
жимости. Состояние национальной экономики характеризуется
уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный
продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состоя
ние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции,
процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень
доходов населения, реализация строительных программ в жилищном
и производственном секторе и т. д.
Основными показателями экономического развития региональ
ной экономики являются изменение численности населения, обра
зование новых семей, диверсификация экономической базы района,
уровень и стабильность занятости, уровень заработной платы и дохо
ды семей, так как стоимость недвижимости в данном районе нахо
дится под влиянием спроса на различные типы недвижимости,
включая незастроенные земельные участки. Экономическая актив
ность района, которая позволяет привлекать доходы из других райо
нов, может объясняться близостью к товарным рынкам, наличием
природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климати
ческими условиями и другими причинами. Эти характеристики
влияют на спрос и стоимость всех типов недвижимости. Район с
многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию
занятости населения, является инвестиционно более привлекатель
ным, по сравнению с моноотраслевым, так как этом случае уменьша
ется риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость.
Преобладающие направления экономического развития города
существенно влияют на количество, качество и длительность буду
щих доходов от городской и пригородной недвижимости и результат
оценки. Система землепользования в городской черте обычно явля
ется следствием исторического возникновения поселения. Основа
ние городов обычно привязано к какомулибо виду экономической
деятельности: транспортные узлы, источники энергии, разработка
полезных ископаемых, курортные зоны, переработка сельскохозяй
ственного сырья и т. д. Дальнейшее производственное и финансовое
развитие города, расширение его территории определяет тенденции
спроса на конкретные виды недвижимости и методы поддержания
необходимого предложения соответствующих объектов.
Рассмотрение конкретных тенденций, анализируемых оценщика
ми, зависит от задания на оценку и типа оцениваемой недвижимос
ти. Например, оценка рыночной стоимости торговых помещений во
вновь осваиваемых районах Москвы с использованием доходного
подхода требует информации о рыночных ставках арендной платы,
коэффициенте загрузки, эксплуатационных расходах. Для этого не
обходимо составить прогноз численности жителей данного района,
доходов на одну семью, а также учесть величину средних расходов на
товары и услуги, которые производятся по месту жительства, нали
чие и возможность появления других магазинов в данном микро
районе.
Местные особенности. Общие тенденции развития мировой, на
циональной и региональной экономики, влияющие на стоимость
недвижимости, могут не совпадать с процессом развития района, в
котором находится объект оценки. Оценщику следует изучить осо
бенности конкретного региона, связанные с экономической и соци
альной политикой местных органов власти, возрастным и професси
ональным составом населения, экологией, степенью зависимости от
соседних территорий, транспорта и т.д.
Параллельный анализ макроэкономических тенденций развития
сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями
факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка
земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наибо
лее обоснованное решение.
Например, наметившаяся тенденция спроса на «тихий деревен
ский отдых» обусловила инвестирование капитала в строительство
комфортабельных отелей в отдаленных и природнопривлекатель
ных районах средней полосы России. Однако данный процесс кос
нется не всей глубинки, т. к. первостепенными факторами будут эко
логическое состояние местности, наличие чистых природных водое
мов, красота пейзажа и т. д.
Демографическая ситуация. Анализ демографической ситуации
охватывает достаточно обширный круг вопросов. К наиболее значи
мым можно отнести изменение численности населения, возрастной
и профессиональный состав, территориальное распределение и
предпосылки для возможной миграции. Оценщику необходимо учи
тывать потенциальные изменения совокупной численности населе
ния и других демографических параметров, влияющих на сегмент
рынка оцениваемого объекта недвижимости. Косвенные факторы,