Страница 9

муниципальной собственности следующие земельные участки:
! в пределах особо охраняемых природных территорий, не нахо
дящиеся в федеральной собственности;
! в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установ
ленных федеральными законами;
! занятые находящимися в государственной или муниципальной
собственности водными объектами в составе водного фонда;
! занятые особо ценными объектами культурного наследия на
родов Российской Федерации, объектами, включенными в
Список всемирного наследия, историкокультурными заповед
никами, объектами археологического наследия;
! предоставленные для обеспечения обороны и безопасности,
оборонной промышленности, таможенных нужд;
! в границах закрытых административнотерриториальных обра
зований;
! предоставленные для нужд организаций транспорта, в том чис
ле морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропор
тов, сооружений навигационного обеспечения воздушного
движения и судоходства, терминалов и терминальных комп
лексов в зонах формирования международных транспортных
коридоров;
! предоставленные для нужд связи;
! занятые объектами космической инфраструктуры;
! расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
! предоставленные для производства ядовитых веществ, нарко
тических средств;

! загрязненные опасными отходами, радиоактивными вещества
ми, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подверг
шиеся деградации земли.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется
федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного на
значения.
Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости
С экономической точки зрения объектами оценки стоимости
земли являются различные имущественные права на земельный
участок. Это положение относится и к другим природным объектам,
например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.
Такими правами могут являться: полное право собственности,
право аренды арендодателя, право аренды арендатора, право суба
ренды, право собственности и право аренды на землю в составе
сложной вещи (единого имущественного комплекса), право собст
венности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие
права.
При выделении из стоимости единого имущественного комплек
са (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю,
обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного пра
ва собственности на землю. Если земельный участок находится на
другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного
участка корректируется.
12.3. Градостроительные и иные ограничения в использовании
земли
Принято считать, что оценка рыночной стоимости земли — это
оценка прав, которые дают возможность тем или иным способом
использовать эту землю и извлекать из нее определенные полезнос
ти, а не оценка недвижимости, рассматриваемой как вещь. Поэтому
законодательные положения, регулирующие использование земли и
устанавливающие различного рода ограничения на способы освое
ния, включая застройку, и использование находящихся на ней улуч
шений, существенным образом влияют на стоимость земельных
участков.
Регулирование землепользования обычно направлено на соблю
дение интересов определенного сообщества людей — населения все
го государства, местной общины или муниципалитета.
В разных странах существуют разные системы регулирования
землепользования. Общим для этих систем является наличие двух

типов регулирования. К первому типу регулирования относится вы
деление неких наиболее ценных с точки зрения общества земель и
установления для них особых режимов землепользования, включаю
щих меры как административного, так и экономического воздейст
вия. Ко второму типу регулирования относится регулирование за
стройки на урбанизированных территориях.
Первый тип земельного регулирования направлен на охрану сель
скохозяйственных земель, ценных природных территорий, сохране
ние ландшафтов, памятников истории и культуры, защиту населе
ния, проживающего на территориях, подверженных воздействию не
гативных природных факторов. Этот вид регулирования связан с
планированием землепользования и принятием правовых актов, вы
деляющих те или иные категории или типы земель и территорий. На
пример, в США законом об охране исторических памятников пред
усмотрено учреждение национального реестра исторических мест,
включающего перечень районов, земельных участков, зданий, со
оружений и объектов, имеющих важное значение для американской
культуры, истории, археологии и истории вообще.
В США также составным элементом регулирования землепользо
вания является управление землями территорий критического зна
чения. Под регулированием данных земель понимается процесс вы
бора объекта регулирования, установление его границ и введение
специального режима природопользования.
Территория признается критической на основании законодатель
ного акта или на основании установленных законом признаков тер
ритории критического состояния. Всего выделяют три типа террито
рий критического значения, которые являются объектами специали
зированного правового регулирования:
! территории, на которых использование природных ресурсов
должно быть ограничено в силу особых физических и природ