Страница 11
перед использованием земли в качестве недвижимого имущества,
согласно которому владение, пользование и распоряжение землей
осуществляются собственниками земельных участков свободно, ес
ли это не наносит ущерб окружающей среде.
Исходя из этого приоритета, и сформулированы правовые ус
ловия пользования землей. Их условно можно разделить на три
группы:
! общее государственное регулирование, устанавливаемое нор
мами земельного права;
! градостроительное регулирование, устанавливаемое местными
властями на уровне муниципалитетов, в основном городов;
! регулирование нормами природоохранного, санитарно эпиде
миологического, водного и лесного права.
Общее государственное регулирование
В основе общего государственного регулирования земель норма
ми земельного права лежит деление земель на категории, отвечаю
щие их целевому назначению. Это деление служит определению спе
цифических правовых режимов охраны и использования земель каж
дой категории. Всего выделяют 7 основных категорий земель (земли
сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли про
мышленности, транспорта и связи, земли особо охраняемых терри
торий, земли лесного фонда, водного фонда, земли запаса). Для каж
дой категории определены правовые особенности их использования.
Они изложены в соответствующих статьях Земельного кодекса. В
рамках каждой отдельной категории могут устанавливаться виды
разрешенного использования земель. В основном это касается зе
мель поселений. Для особо ценных для общества категорий земель,
которыми признаются земли лесного фонда и сельскохозяйственно
го назначения, устанавливается специальная процедура перевода зе
мель из этой категории в другую, то есть процедура изменения целе
вого назначения земли или вида ее разрешенного использования. За
такой перевод взимается плата, которая призвана компенсировать
потери общества, в связи с невозможностью дальнейшего использо
вания земли с установленным ранее назначением. Например, если
для строительства дачи или промышленного объекта отводится учас
ток земель лесного фонда или участок сельскохозяйственных угодий,
то за изменение целевого назначения земли (перевод из лесных зе
мель в нелесные и перевод из земель сельскохозяйственного назна
чения в земли поселений) должна быть внесена плата по действую
щим жестко установленным ставкам.
Градостроительное регулирование
Градостроительное регулирование землепользования заключает
ся в установлении различных градостроительных требований к зем
лепользованию в городах. Эта процедура имеет общие черты с регу
лированием застройки методом зонирования в США. Градостро
ительное регулирование закреплено в нормах Земельного и
Градостроительного кодексов РФ. Оно сводится к проведению зони
рования территории поселений и установлению для земельных уча
стков, находящихся в границах той или иной зоны определенных
требований по их использованию и застройке. Данные ограничения
и требования влияют на выбор наиболее эффективного использова
ния земельного участка, так как оно может быть определено только в
рамках установленных градостроительным регулированием норм.
Согласно Земельного кодекса, порядок использования земель посе
лений определяется в соответствии с зонированием их территорий.
Территория поселения в пределах его административных границ де
лится на территориальные зоны. Процедуру выделения зон обычно
называют градостроительным зонированием территории. Так, на
пример, в Москве под градостроительным зонированием понимает
ся установление обязательных требований к функциональному ис
пользованию (назначению), застройке и ландшафтной организации
территории. Для целей градостроительного зонирования выделяют
такие территориальные единицы как планировочный район, квартал
и участок территории города.
В городах выделяют территориальные зоны, соответствующие
следующим основным видам использования территории: зоны жи
лой, общественно деловой и производственной застройки; зоны ин
женерных и транспортных инфраструктур; рекреационные зоны; зо
ны сельскохозяйственного использования и специального назначе
ния; зоны военных объектов и иных видов использовании земли.
Но деление территории может быть другим в зависимости от ис
торических особенностей градостроительного развития и освоения
территории.
Зонирование территории утверждаются и изменяются норматив
ными правовыми актами органов местного самоуправления. Основ
ными нормативными документами, регулирующим использование
земли и градостроительный процесс в городах должны стать правила
землепользования и застройки. Данные правила, а также, разработан
ные исходя из этих правил градостроительные регламенты, опреде
ляют виды разрешенного использования земельного участка, в соот
ветствии с которыми может быть освоен (застроен, использован)
каждый земельный участок в городе. Разрешенное использование =
это использование земельного участка в соответствии с обязательны
ми требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым из
менениям состояния земельного участка и расположенных на нем
других объектов недвижимости, установленными на основании гра
достроительной документации, сервитутов, и других ограничений,