Страница 10
ных характеристик (селеопасные, сейсмические или подвер
женные наводнениям земли);
! территории, на которых для поддержания нормального про
цесса функционирования экологических систем требуется ус
тановление специального правового режима природопользова
ния (ценные природные комплексы и сельскохозяйственные
земли, места обитания диких животных, водно болотные сис
темы и т.д.);
! территории, на которых расположены памятники истории и
культуры, подлежащие особой охране.
В ряде стран Европы, например Англии и Германии, действует
близкая по содержанию к американской, система регулирования
землепользования нормами земельного, градостроительного и при
родоохранного права. На законодательном уровне определяются це
ли использовании земель, учитывающие различные аспекты жизни
общества, основные принципы планирования использования зе
мель, выделяются наиболее приоритетные для защиты категории зе
мель, вырабатываются правила использования данных территорий и
процедуры учета этих правил при землепользовании. Одним из су
щественных факторов, определяющих выбор подобных территорий,
являются директивы Евросоюза в области охраны природной среды,
и в частности, охраны мест обитаний редких видов животных и рас
тений. Выполнение этих директив является обязательным при осу
ществлении нового строительства и принятии решений о развитии
территории.
Второй тип регулирования направлен на предупреждение неже
лательных видов застройки земельных участков. В его основе ле
жит метод зонирования, заключающийся в разработке комплекс
ных планов по распределению видов и плотности землепользова
ния, установлении допустимой высоты зданий и сооружений,
размеров земельных участков, требований к виду фасадов, зданий и
других ограничений, включая подземное и воздушное пространст
во для предупреждения несовместимых видов землепользования на
смежных территориях. Этот метод получил самое широкое разви
тие в США.
В Европе также применяются подобные процедуры регулирова
ния землепользования. Так, например, в Англии застройщик обязан
соблюдать не только требования охраны природы, включая сохране
ние мест обитания животных и растений, внесенных в список редких
видов директивами Евросоюза, но также требования к архитектурно
му стилю строящихся зданий и планировочной структуре застра
иваемой территории.
В Федеративной Республике Германия федеральный закон обя
зывает муниципалитеты разрабатывать для отдельных участков му
ниципальных территорий планы застройки, в которых устанавлива
ются характеристики застройки (тип, способ строительства, земель
ные площади, отводимые под улицы, школы, детские сады и др., в
общей сложности 26 критериев). Почти все земельные участки на
территории Германии учтены в плане использования площадей со
ответствующего муниципалитета и отнесены к одной из возможных
категорий. Это относится также к сельскохозяйственным угодьям,
лесам, пустошам и т.д. Если какой либо земельный участок отражен
в плане использования площадей как находящийся на территории,
предназначенной для строительства, то это еще не дает права вла
дельцу данного земельного участка на его застройку. Такое право
возникает только после составления муниципалитетом плана за
стройки, который подробно регламентирует допустимые характе
ристики будущей застройки. На его основе владелец земельного уча
стка может подать заявку на строительство, которая будет удовлетво
рена в случае ее соответствия законодательным положениям в
области строительства и планирования.
В Германии выполнение законов о регулировании использования
земли с одной стороны носит довольно жесткий характер, а с другой
стороны дает возможность применять установленные директивы, ру
ководствуясь здравым смыслом, исходя из общих ценностных крите
риев, сформулированных обществом. Так, для многих «старых» тер
риторий застройки, например исторических центров городов, не су
ществует планов застройки. В этом случае строительство
разрешается без плана застройки, но строительный проект должен
отвечать требованиям плана использования площадей и соответство
вать стилю местности по своему типу застройки и способу будущего
использования. Соответствие этим требованиям устанавливается в
ходе проверки при выдаче разрешения на строительство.
В наиболее общем виде это правило сформулировано в постанов
лении правительства земли Саксония, где говорится, что «принципы
плана земельного развития, касающиеся директивного планирова
ния строительства, носят рекомендательный характер и должны
включаться в решения о директивном планировании строительства
как материал к размышлению. Эти цели и принципы земельного
планирования призваны увеличить приток инвестиций благодаря
тому, что они обрисовывают поле принятия решений об осуществле
нии инвестиционных проектов и тем самым обеспечивают надеж
ность планирования. Параллельно с этим должна учитываться по
требность в долгосрочном сохранении рабочих мест».
В нашей стране земельным законодательством установлен при
оритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей сре
ды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве