Страница 7
юридически не соответствующих видов использования отводится
некоторый период времени, и в проводимом анализе он может рас
сматриваться как промежуточный вид использования.
Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным
На практике реально существующая застройка может не соответ
ствовать наиболее эффективному способу использования участков,
на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать
как изменения существующего назначения недвижимости, так и его
сохранения, но на качественно иной основе, требующей определен
ных капитальных затрат. Например, в первом случае необходимо пе
репрофилирование жилой недвижимости в коммерческую. Во вто
ром случае существующая жилая недвижимость должна быть замене
на более комфортабельными жилыми объектами.
При сохранении назначения недвижимости не возникает потеря
стоимости от внешнего старения. Если наиболее эффективный ва
риант использования недвижимости противоречит существующему,
стоимость зданий следует оценивать с учетом потери стоимости в ре
зультате экономического устаревания, а стоимость земельного уча
стка определять на основе существующего вида использования.
Многопрофильные виды использования
Одним из вариантов наиболее эффективного использования мо
жет быть многопрофильное назначение, предусматривающее не
сколько видов использования для земельного участка и строений.
Так, крупное здание может предусматривать жилые помещения,
офисы, магазины, сервисные центры и т. д. Аналогично на земель
ном участке можно построить жилье, торговый и развлекательный
центры и другие объекты инфраструктуры.
В таком случае оценщики определяют стоимость каждой состав
ляющей многопрофильного вида использования объекта. Однако в
данном случае у собственника могут отсутствовать и возникать оп
ределенные дополнительные права, обусловленные именно много
профильным назначением объекта. В результате это может привес
ти к тому, что сумма стоимостей различных составляющих много
профильного объекта не будет совпадать со стоимостью всей
недвижимости.
Виды использования специального назначения
К недвижимости специального назначения относят объекты,
предназначенные только для строго определенного или для очень ог
раниченного вида использования. В данном случае оценщик в каче
стве эффективного использования может рассматривать только со
хранение его существующего варианта при условии его жизнеспо
собности.
Если существующее назначение объекта экономически нежиз
неспособно, стоимость недвижимости определяется как сумма стои
мости земельного участка и скраповой стоимости улучшений. В дру
гих случаях рассматриваются два вида наиболее эффективного ис
пользования — сохранение прежнего использования специального
назначения (стоимость текущего использования) и перепрофилиро
вание под альтернативное использование (стоимость для альтерна
тивного использования). Анализ должен быть проверен рыночным
спросом на подобные объекты специального назначения, поскольку
существование спроса на такие объекты определяет стоимость его
текущего использования. Отсутствие спроса свидетельствует о необ
ходимости перепрофилирования, при этом стоимость перепрофили
рованного объекта, вероятно, будет отличаться от его стоимости как
объекта специального назначения.
Например, наиболее эффективное использование завода, выпус
кающего оборудование для тяжелого машиностроения, вероятно, бу
дет продолжение выпуска данного оборудования, а наиболее эффек
тивным использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохра
нение его дальнейшего использования в качестве элеватора.
Спекулятивные виды использования
Находящийся в собственности земельный участок, предназна
ченный для продажи в будущем, рассматривается как спекулятив
ный инвестиционный инструмент. Если собственник рассчитывает
на рост стоимости земли, он должен учитывать временной риск, за
ключающийся в том, что ожидаемый рост не будет достигнут в тече
ние ожидаемого срока. Вместе с тем текущая стоимость земли зави
сит от ее потенциального наиболее эффективного использования в
будущем. Оценщику сложно определить тип потенциального наибо
лее эффективного использования недвижимости в силу многообра
зия возможных вариантов, поэтому обычно рассматриваются наибо
лее подходящие альтернативные виды использования или сопостав
ляются ожидаемые уровни доходов и расходов.
Избыточная и лишняя площадь участка
В некоторых случаях площадь земельных участков превышает
размер, диктуемый наиболее эффективным видом использования.
Застроенные участки могут иметь избыточную площадь, не требуе
мую текущим использованием зданий. Незастроенные участки могут
иметь площадь, которая не требуется для основного наиболее эф
фективного использования. Наиболее эффективным способом ис
пользования избыточных площадей участка может стать застройка
дополнительными зданиями или сохранение их незастроенными.
В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для
имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и прода
же, представляет собой лишнюю площадь.